26. 6. 2026 Finance

Hypotéka v roce 2026: na co máte nárok a co vás bude stát (Kalkulačka)

Sazby přestaly klesat a místo toho mírně rostou. ČNB zpřísnila pravidla pro investiční hypotéky. Přesto banky v dubnu 2026 zaznamenaly jeden z nejsilnějších měsíců v historii. Co přesně musíte splnit a kolik si reálně můžete půjčit?

Aktuální sazby: konec zlevňování

Po dvou letech postupného poklesu se trh s hypotékami v roce 2026 stabilizoval — a místo dalšího zlevňování se sazby pohybují na místě nebo mírně rostou.

Měsíc 2026	Průměrná sazba nových hypoték	Průměrná výše hypotéky
Únor	4,43–4,46 %	4,81 mil. Kč
Březen	4,43 %	4,81 mil. Kč
Duben	4,52 %	4,89 mil. Kč
Květen	4,67 %	4,84 mil. Kč

Zdroj: ČBA Hypomonitor, Hyponamíru.cz

Nejlevnější nabídky na trhu se v první polovině roku 2026 pohybovaly kolem 3,99–4,29 % (Moneta Money Bank, Fio banka, UniCredit), nejdražší banka (mBank) nabízela až 5,99 % u roční fixace. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší bankou tak činí přes 2 procentní body — což na hypotéce 5 milionů Kč znamená rozdíl v měsíční splátce přes 5 000 Kč.

Modelová splátka při průměrné sazbě (4,52 %, 30 let, 4,89 mil. Kč): přibližně 24 800–26 300 Kč/měsíc.

Důvod, proč sazby přestaly klesat: roste cena „dlouhých peněz“ na mezibankovním trhu (IRS), geopolitické napětí (zejména na Blízkém východě) a přetrvávající jádrová inflace. ČNB drží svou 2T repo sazbu na 3,5–3,75 % a v dohledné době nepočítá s dalším výrazným uvolňováním.

Tři klíčové ukazatele, na kterých vše stojí

Banka při schvalování hypotéky posuzuje tři ukazatele. Pokud nesplníte jeden z nich, žádost buď zamítne, nebo vám sníží požadovanou výši úvěru.

1. LTV (Loan to Value) — poměr úvěru k hodnotě nemovitosti

Jediný ukazatel, který je pro banky závazný ze zákona.

Žadatel	Maximální LTV
Standardní žadatel (vlastní bydlení)	80 %
Žadatel do 36 let (první nemovitost)	90 %
Investiční nemovitost (3. a další, k pronájmu)	70 % (od 1. 4. 2026)

Příklad: Byt za 6 000 000 Kč, LTV 80 % → hypotéka max. 4 800 000 Kč, vlastní zdroje min. 1 200 000 Kč.

2. DTI (Debt to Income) — celkový dluh vs. roční čistý příjem

Doporučený, nikoli závazný limit (s výjimkou investičních hypoték).

Typ žadatele	Doporučený limit DTI
Standardní žadatel	8× roční čistý příjem
Žadatel do 36 let	8× (benevolentnější posouzení)
Investiční hypotéka	7× (od 1. 4. 2026, doporučení ČNB)

Příklad: Roční čistý příjem 600 000 Kč → celkový dluh (hypotéka + ostatní úvěry) by neměl přesáhnout 4 800 000 Kč (resp. 4 200 000 Kč u investiční nemovitosti).

3. DSTI (Debt Service to Income) — měsíční splátky vs. měsíční čistý příjem

Také doporučený limit, ale banky ho v praxi striktně dodržují.

Typ žadatele	Doporučený limit DSTI
Standardní žadatel	40–45 %
Žadatel do 36 let	až 45–50 %

Příklad: Čistý měsíční příjem 50 000 Kč, splátka hypotéky 22 000 Kč, splátka auta 3 000 Kč → DSTI = (22 000 + 3 000) / 50 000 = 50 % → banka žádost pravděpodobně zamítne nebo požádá o snížení úvěru.

Co se mění od 1. dubna 2026: investiční hypotéky

Největší regulatorní novinka roku se týká investičních hypoték — úvěrů na třetí a další nemovitost nebo na nemovitost určenou k pronájmu.

Co platí nově (od 1. 4. 2026):

LTV max. 70 % (dříve 80 %)
DTI max. 7× roční příjem (dříve 8×)

Co se nemění:

Hypotéky na vlastní bydlení — LTV zůstává 80 % (90 % pro žadatele do 36 let)
DTI a DSTI pro běžné hypotéky zůstávají formálně deaktivované

ČNB toto opatření zdůvodňuje tím, že aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry, ceny nemovitostí rostou dvouciferným tempem a roste i podíl hypoték s vysloveně investičním charakterem, které vykazují rizikovější profil než úvěry na vlastní bydlení.

Co to znamená v praxi: Pokud kupujete druhou nemovitost (např. chatu nebo byt pro dítě), pravidlo se na vás nemusí vztahovat — záleží na interním posouzení banky. Některé banky ale už dnes posuzují jako investiční i druhou nemovitost. Kdo plánuje koupit byt k pronájmu, měl by počítat s vyšší akontací — minimálně 30 % z kupní ceny.

Modelové příklady: kolik si reálně půjčíte

Příklad A — mladý pár, první bydlení

Anna (29) a Petr (31), oba zaměstnanci, společný čistý příjem 76 000 Kč/měsíc
Úspory: 900 000 Kč
Cena bytu: 6 500 000 Kč

Výpočet:

Vlastní kapitál 900 000 Kč = 13,8 % → LTV 86 % (splňují limit do 36 let, max. 90 %)
Potřebná hypotéka: 5 600 000 Kč
Roční příjem: 912 000 Kč → DTI = 6,1 (pod limitem 8 ✓)
Splátka při 4,67 % na 30 let: ~30 800 Kč → DSTI = 40,5 % (těsně pod limitem 45 % ✓)

Verdikt: Hypotéka by měla projít, rezerva je ale minimální.

Příklad B — samostatný žadatel, standardní byt

Tomáš (38), čistý měsíční příjem 45 000 Kč
Úspory: 800 000 Kč
Cena bytu: 3 800 000 Kč

Výpočet:

Vlastní kapitál 800 000 Kč = 21 % → LTV 79 % (pod limitem 80 % ✓)
Potřebná hypotéka: 3 000 000 Kč
Roční příjem: 540 000 Kč → DTI = 5,6 (pohodlně pod limitem ✓)
Splátka při 4,67 % na 30 let: ~15 600 Kč → DSTI = 34,7 % (komfortní rezerva ✓)

Verdikt: Hypotéka projde s rezervou.

Praktické tipy, jak získat lepší podmínky

1. Vyšší vlastní kapitál = nižší sazba. LTV pod 80 % obvykle znamená sazbu o 0,2–0,5 procentního bodu nižší než LTV 80–90 %.

2. Žádejte u více bank současně. Sazby se mezi bankami liší o 0,5–2 procentní body. Srovnání tří a více nabídek je standardní praxe.

3. Splaťte drobné úvěry před žádostí. Kreditky, leasing a spotřebitelské úvěry zvyšují DSTI a snižují vaši bonitu — i malá splátka 2 000 Kč/měsíc může rozhodnout o schválení.

4. Zvažte délku fixace. Krátká fixace (1–2 roky) je sázka na pokles sazeb, který se v roce 2026 nečeká. Více Čechů proto volí fixaci na 5 a více let pro jistotu stabilní splátky.

5. Cross-sell slevy. Aktivní běžný účet u banky, pojištění schopnosti splácet nebo životní pojištění mohou snížit sazbu o 0,1–0,5 procentního bodu — ale vždy si spočítejte, zda je celkově výhodnější, nebo zda byste raději sjednali kvalitnější rizikové životní pojištění samostatně.

6. Pozor na konec fixace. Pokud máte hypotéku z let 2021–2023 s nízkou sazbou (kolem 2 %), refixace v roce 2026 může zvýšit splátku výrazně — na úvěru 5 mil. Kč klidně z 18 500 Kč na 25 000 Kč měsíčně. Vyplatí se sledovat nabídky předem a refinancovat u jiné banky, pokud nabídne lepší podmínky.

Vlna refixací 2026–2028: koho se to týká

Podle odhadu ČNB budou v letech 2026–2028 končit fixace hypoték v průměrném objemu 534 miliard korun ročně. Pro domácnosti, jejichž fixace byla sjednána v období nízkých sazeb (2020–2022), to znamená citelný nárůst splátky.

Negativní úrokový šok u končících fixací z období nízkých sazeb dosáhne letos přibližně 3,5 % průměrného rodinného příjmu žadatelů o hypotéku, v průměru napříč všemi domácnostmi zhruba poloviční. V letech 2027–2028 by se měl tento šok zmírnit na 0,1–0,6 procentního bodu.

Co dělat, pokud vám končí fixace:

Sledujte nabídky bank 3–6 měsíců předem
Porovnejte minimálně 3 banky — i u refinancování
Zvažte prodloužení splatnosti (např. z 20 na 30 let) pro snížení měsíční zátěže, i když celkově přeplatíte více
Refinancování k jiné bance je dnes snazší — banky nesmí účtovat vysoké poplatky za předčasné splacení mimo účelně vynaložené náklady

Shrnutí: co si z toho odnést

Sazby v roce 2026 už neklesají — pohybují se v rozmezí 4–5 % podle banky a fixace, čekání na další zlevnění se nevyplácí
LTV 80 % zůstává hlavním závazným limitem pro vlastní bydlení, mladí do 36 let mají výhodu (90 %)
DTI 8× a DSTI 40–45 % jsou doporučené, ale banky je v praxi striktně dodržují
Investiční hypotéky mají od dubna 2026 přísnější pravidla — LTV 70 %, DTI 7×
Vlna refixací v letech 2026–2028 zasáhne stovky miliard korun hypoték — pokud vám fixace končí, začněte srovnávat nabídky včas

Zdroje: ČBA Hypomonitor (květen 2026), Hyponamíru.cz, Hypoindex.cz, ČNB — tiskové zprávy o finanční stabilitě, Banky.cz, Czech-Star.cz. Modelové příklady jsou ilustrativní, konkrétní podmínky se mohou lišit podle banky a individuálního posouzení. Článek není finančním poradenstvím.

Podrobnější hypoteční kalkulačku s různými doplňkovými nástroji, stejně jako možnost bezplatné konzultace hypotečního úvěru najdete na této stránce.

← Zpět na aktuality