Kdo čekal, že jarní měsíce přinesou na realitní trh úlevu, byl zklamán. Nemovitosti v Česku zdražují i nadále, i když ne takovým tempem jako loni. Hypoteční sazby se drží nad pěti procenty, zájem kupujících přesto nepolevuje. A pozemků, které by se hodily k zástavbě, je stále zoufale málo.
Byty: +12,5 % meziročně, ale dynamika zpomaluje
Čísla z ČSOB Indexu bydlení za první čtvrtletí letošního roku jsou jednoznačná: ceny bytů vzrostly meziročně o 12,5 procenta. Mezičtvrtletně pak o 2,6 procenta. Na papíře stále impozantní tempo — jenže ve srovnání s rokem 2025, kdy se meziroční růst pohyboval mezi 16 a 18 procenty, jde přece jen o mírné ochlazení.
V Praze se průměrná cena za metr čtvereční nového bytu pohybuje okolo 182 000 Kč. To není překlep. Celostátní průměr starších cihlových bytů překonal hranici 100 000 Kč/m². Praha a Brno přitom dál padají cenové rekordy, zatímco v řadě regionálních měst je situace o poznání klidnější.
Co za tím stojí? Nabídka nových bytů prostě nestačí. Počet dokončených bytů meziročně klesl o 6 %, stavební povolení přibývají pomalu a velká města se topí v byrokratickém procesu, který trvá roky. Není divu, že developeři mluví o strukturálním problému, nikoli o konjunkturální výchylce.
Zajímavý jev je v chování investorů. Ti začínají narážet na pomyslný cenový strop — zejména v segmentu menších investičních bytů ve velkých městech. Výnosy z pronájmu už nedokáží ospravedlnit strmě rostoucí pořizovací ceny. Pro trh to může znamenat postupnou změnu jeho složení: méně spekulativních nákupů, více reálných uživatelů.
Rodinné domy: zájem roste, starší objekty to mají těžší
Rodinné domy zdražily v prvním čtvrtletí o 9,1 procenta meziročně — méně než byty, ale stále znatelně. Mezičtvrtletní růst dosáhl 2,1 procenta a domy si tak připsaly nový cenový rekord.
Celorepublikový průměr se pohybuje okolo 56 000 Kč/m², v Praze je to přes 110 000 Kč/m². Největší aktivita stavebního ruchu se soustředí do Středočeského kraje a okolí Brna — logicky, protože právě tam poptávka po příměstském bydlení zůstává silná.
Zajímavý je ale zřetelný posun v preferencích. Zájem o starší domy v horším technickém stavu výrazně ochabl. Jednak proto, že dotační programy na renovace byly pozastaveny, jednak kvůli rostoucím stavebním nákladům — a v neposlední řadě kvůli nejistotě na energetických trzích. Kdo dnes kupuje dům, chce ideálně nízkoenergetický objekt, který ho nebude rok co rok stát majlant na provoz. Starší nemovitosti se špatným energetickým štítkem tak buď stagnují v ceně, nebo musejí hledat kupce s výraznou slevou.
Pozemky: tiché zdražování bez přestávky
Zatímco u bytů a domů tempo růstu mírně zvolnilo, pozemky jdou strmě nahoru. Meziročně zdražily o 8 procent, mezičtvrtletně o 2,8 procenta — a jejich dynamika ještě nabírá na obrátkách.
Důvod? Nabídka stavebních parcel je strukturálně omezená. Schvalovací procesy jsou pomalé, územní plány v řadě obcí brzdí rozvoj a nové pozemky určené k zástavbě vznikají v Česku mimořádně pomalu. Například v okolí Brna vzrostly ceny stavebních parcel meziročně o 14 %. Kupující přitom sahají stále dál od center měst — kombinace dostupné ceny a rychlého spojení s centrem posouvá hranice „přijatelné dojezdové vzdálenosti” každý rok kousek dál.
Hypotéky nad pěti procenty: sny o trojkových sazbách se rozplynuly
Na začátku roku panoval optimismus. Analytici predikovali, že průměrná hypoteční sazba by mohla v průběhu roku 2026 klesnout blíže ke třem procentům. Realita je jiná.
Průměrná sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu dosáhla v květnu 5,19 procenta. Není to dramatický meziměsíční skok, spíš tichá kapitulace před očekáváními. Trh drží nad psychologickou hranicí pěti procent a zatím není vidět, co by ho z ní vytlačilo dolů.
Za stagnací sazeb stojí kombinace faktorů: geopolitická nejistota, vyšší cena dlouhodobých peněz na finančních trzích, inflační očekávání i opatrný přístup ČNB, která drží repo sazbu na 3,5 % a k dalšímu uvolňování zatím nespěchá. Guvernér Aleš Michl opakovaně varoval, že základní sazba zůstane vyšší delší dobu. Ani prudký růst cen nemovitostí to pravděpodobně nezmění — ČNB naopak přitvrdila pravidla pro investiční hypotéky, jejichž LTV bylo od dubna omezeno na maximálně 70 %.
Průměrná výše nové hypotéky dosáhla v únoru 4,63 milionu korun — meziročně o 16 procent více. Průměrná měsíční splátka se blíží 24 700 korunám. To jsou čísla, která řadě domácností zamykají dveře k vlastnímu bydlení.
Zájem kupujících: silný, ale selektivní
Přes všechny překážky zůstává zájem o koupi nemovitosti překvapivě vysoký. V prvním čtvrtletí se v Praze prodalo 1 800 bytů — meziročně o 8 procent více. Objem nově sjednaných hypoték v roce 2025 dosáhl 321 miliard korun, druhý nejvyšší výsledek v historii. A letošní rok zatím navazuje.
Změnil se ale typ kupujícího. Odložená poptávka z covidových let a éry vysokých sazeb se postupně vyčerpala — kdo čekal, buď koupil, nebo vzdal. Na trhu dnes převažují lidé, kteří kupují z praktických důvodů: zakládají rodinu, mění bydliště, nebo se zbavují přeplaceného nájmu. Spekulativní investoři ztrácejí prostor, protože výnosy z pronájmů přestávají ospravedlňovat investici.
Silnou roli hrají i nadále refixace. Vlna domácností, které si v covidových letech pořídily hypotéku za dvě až tři procenta, teď přechází na současné sazby. Měsíční splátka může skočit o tisíce korun nahoru — a to se zákonitě projeví v rodinných rozpočtech, potažmo v celkové poptávce.
Co trh trápí nejvíce
Červená nit celého roku 2026 je jasná: poptávka převyšuje nabídku, a to se na cenách nutně projeví. Schvalovací procesy jsou zdlouhavé, stavební náklady rostou a energetická nejistota odrazuje investice do rekonstrukcí. Dostupnost bydlení se zhoršuje — podle Deloitte Property Indexu potřebuje průměrný Čech 15 ročních platů na pořízení bytu, v Praze dokonce 17.
Drobné světlo na konci tunelu? Analytici očekávají, že se meziroční tempo zdražování bytů a domů ve druhé polovině roku zpomalí na jednociferná čísla. Ceny klesat nebudou, ale jejich růst by mohl být méně bolestivý. Podmínkou je, že se výrazně nezhorší inflace ani celková ekonomická situace — a to je v dnešním světě podmínka, na níž si nikdo troufá sázet.
Projděte si náš speciál o investičních bytech.
Data v článku vycházejí z ČSOB Indexu bydlení Q1 2026, Swiss Life Hypoindexu (květen 2026), ČBA Hypomonitoru a dat České národní banky.