Mohou ceny bytů a domů v Praze začít klesat?
Analýza dat, rizikových faktorů a tří scénářů vývoje pražského realitního trhu
Kde dnes stojíme: čísla, která berou dech
Praha patří k nejdražším místům pro bydlení v celé střední Evropě – a situace se rok od roku zhoršuje. Podle Deloitte Develop Indexu za třetí čtvrtletí 2025 dosáhla průměrná cena novostavby 171 700 Kč za metr čtvereční. Medián cen napříč pražskými čtvrtěmi se v květnu 2026 pohybuje kolem 160 543 Kč/m².
Za poslední rok ceny v Praze meziročně vzrostly zhruba o 13,3 % (ČSÚ, Index cen bytových nemovitostí, Q4 2025). Byt 2+kk o rozloze 55 m² dnes v průměru stojí přibližně 8,6 milionu korun.
Historický vývoj cen (průměrná cena novostavby v Kč/m²)
| Rok | Průměrná cena novostavby (Kč/m²) | Meziroční změna |
|---|---|---|
| 2019 | ~80 000 | +5 % |
| 2020 | ~95 000 | +19 % |
| 2021 | ~120 000 | +26 % |
| 2022 | ~150 000 | +25 % |
| 2023 | ~155 000 | +3 % (stagnace) |
| 2024 | ~160 000 | +3 % (stagnace) |
| 2025 | ~167 000–171 700 | +5–13 % |
Kupující, kteří si poctivě spoří, se od svého cíle paradoxně každým rokem vzdalují: zatímco průměrná čistá mzda v Praze činí přibližně 48 830 Kč měsíčně, ceny bytů rostou dvouciferným tempem. Na naspořenou akontaci (20 % ceny) tak průměrný Pražan čeká i deset let – a to je jen vstupní ticket.
Faktory, které drží ceny nahoře
1. Chronický nedostatek nabídky
Toto je klíčový strukturální problém. V Praze se staví tragicky málo:
- Ve třetím čtvrtletí 2025 byla zahájena výstavba pouhých 599 bytů – pokles o 75,9 % oproti stejnému období roku 2024.
- V prvním čtvrtletí 2026 bylo v Praze vydáno 419 stavebních povolení, meziročně o 20,6 % méně. Praha je jediným krajem ČR, kde počet povolení klesal.
- V celé ČR bylo v první polovině roku 2025 povoleno méně než 30 000 bytů – poprvé za 25 let.
- Průměrná čekací doba na stavební povolení v roce 2025 přesahovala 18 měsíců.
Přitom Praha ročně získává kolem 12 000 nových obyvatel (ČSÚ, 2024), převážně mladých kvalifikovaných pracovníků – tedy přesně té skupiny, která kupuje byty 1+kk a 2+kk.
2. Investiční charakter trhu
Podíl investičních nákupů na celkovém počtu transakcí v Praze tvoří odhadem 30–35 %. Nemovitosti slouží jako ochrana úspor před inflací a jako výnosová investice (hrubý výnos z pronájmu v Praze: 3,5–4,5 %). Tato poptávka je méně citlivá na cenu než koupě pro vlastní bydlení.
3. Hypoteční trh: pokles sazeb uvolnil poptávku
Repo sazba ČNB klesla z maxima 7 % na 3,5 % (březen 2026). Průměrná sazba hypotéky se pohybuje kolem 4,47–4,5 % – zhruba na polovině svého maxima z roku 2022–2023. To přivedlo zpět odloženou poptávku z předchozích let. Banky a stavební spořitelny by měly v roce 2026 dosáhnout druhého nejvyššího objemu hypoték v historii.
4. Rostoucí stavební náklady
Zdražující stavební materiály, chronický nedostatek kvalifikovaných pracovníků (zedníci, elektrikáři a technici odcházejí do Německa a Rakouska) a složité regulatorní prostředí zvyšují náklady developerů. Devadesát procent developerských firem proto očekává, že ceny budou i nadále růst.
Faktory, které by mohly ceny zpomalit nebo snížit
Přesto existuje řada sil, které by mohly dynamiku trhu zásadně změnit.
1. Hypoteční sazby mohou znovu vzrůst
Pokles sazeb se zastavil – nebo dokonce otočil. Ceny dlouhých peněz na mezibankovním trhu (IRS) rostou pod vlivem geopolitické nejistoty a inflačních rizik. Bankovní analytici varují, že průměrná sazba hypoték může v roce 2026 mírně vzrůst o několik desetin procentního bodu. Každý jeden procentní bod navíc znamená u hypotéky 5 milionů Kč asi 2 500 Kč vyšší měsíční splátku – a menší část domácností dosáhne na financování.
2. Regulace ČNB: přísnější podmínky pro investory
Od dubna 2026 platí přísnější limity pro investiční hypotéky: kupující třetího a dalšího bytu musí dodat více vlastních prostředků. Investiční hypotéky sice tvoří jen 7–10 % portfolia, ale v segmentu malých bytů v atraktivních čtvrtích mohou přehřátou poptávku výrazně zmírnit.
3. Směrnice EU o energetické náročnosti budov (EPBD III)
Transpozice do českého práva proběhla v květnu 2026. Budovy v energetické třídě F a G (starší panelákové byty, nerekonstruované domy) mohou čelit zhoršené likviditě a cenovým srážkám. Naopak byty v třídách A–C si mohou připsat prémii 5–12 %. Trh se začíná segmentovat podle energetické náročnosti.
4. Kupní síla naráží na strop
Ceny bytů jsou na samé hranici finanční únosnosti pro většinu domácností. Průměrná výše hypotéky dnes přesahuje 4 miliony korun. Odložená poptávka z let 2023–2024 se do značné míry vyčerpala. Nový impuls by vyžadoval buď výrazný pokles sazeb (ten není v dohlednu), nebo skokový růst mezd.
5. Makroekonomické šoky
Česká ekonomika je malá a otevřená – citlivá na recesi v eurozóně, eskalaci geopolitického napětí nebo nečekané finanční turbulence. Historicky právě hospodářský šok dokázal pražský trh rychle ochladit.
Tři scénáře: co se může stát
Scénář A – Základní: zpomalení, ale bez poklesu (pravděpodobnost ~60 %)
Poptávka zůstává silná, nabídka nových bytů nestačí. Ceny rostou, ale mírnějším tempem než v rekordním roce 2025.
Předpoklady: Hypoteční sazby se stabilizují kolem 4–5 %. ČNB repo sazba se dále výrazně nesnižuje. Stavba oživuje, ale poptávku nepokryje. Ekonomika roste o 2–2,5 % HDP.
Výsledek: Ceny rostou o 5–8 % ročně. Průměrný m² novostavby se dostane na ~175 000–185 000 Kč do konce roku 2026. Dostupnost bydlení se zlepšuje jen marginálně.
Scénář B – Korekce: reálný pokles cen (pravděpodobnost ~20–25 %)
Ke skutečnému poklesu by muselo dojít k souběhu více negativních faktorů najednou.
Předpoklady: Hypoteční sazby vzrostou nad 6 %. Ekonomika se dostane do recese (pokles HDP o 1–2 %). Vlna nucených prodejů po refinancování hypoték (odhadovaný objem refixací: 640–700 miliard Kč). Investoři začnou vybírat zisky.
Výsledek: Ceny klesají o 5–15 % v nominálním vyjádření (v reálném vyjádření, po odečtení inflace, by pokles byl výraznější). Největší korekce by zasáhla starší byty energetické třídy F/G a prémiový segment nad 15 milionů. Levnější typy bytů by zůstaly odolnější díky silné poptávce po dostupném nájemním bydlení.
Historický precedent: Po finanční krizi v roce 2008 klesly pražské ceny o přibližně 15–20 % a obnova trvala 5–7 let.
Scénář C – Akcelerace: ceny dále skokově rostou (pravděpodobnost ~15–20 %)
Předpoklady: Hypoteční sazby klesnou pod 3,5 %. Příliv zahraničních investorů nebo přistěhovalců. Stavební povolení se dále nerozvolní. Inflační prostředí přetrvává.
Výsledek: Ceny rostou o 10–15 % ročně. Průměrná cena novostavby přesahuje 200 000 Kč/m² do roku 2028. Dostupnost bydlení se dramaticky zhoršuje, politický tlak na regulaci trhu sílí.
Shrnutí: co to znamená pro kupujícího i prodávajícího
Kupující: Čekat na velký pokles cen je hazard – strukturální nedostatek nabídky v Praze je příliš silný. Klíčové je sledovat vývoj hypotečních sazeb a energetické třídy bytu. Byty třídy F/G mohou mít v nadcházejících letech horší likviditu.
Prodávající: Trh zůstává prodejci nakloněn. „Pomalý” růst o 5–8 % stále znamená zdražení průměrného bytu o statisíce ročně.
Investor: Hrubý výnos z pronájmu v Praze (3,5–4,5 %) je dnes blízko úrokové sazby hypotéky. Polštář bezpečnosti se ztenčil. Přísnější podmínky pro investiční hypotéky od dubna 2026 situaci dále komplikují.
Data: ČSÚ, Deloitte Develop Index Q3 2025, ČBA Monitor, Brivo.cz (květen 2026), Hypoindex.cz, BusinessInfo.cz. Článek je analytickým přehledem, nikoli investičním doporučením.