Realitní trh v srpnu 2026: hypoteční armagedon pokračuje, ceny nemovitostí drží pozice
Srpen 2026 se na hypotečním trhu zapsal do historie jako měsíc, který analytici začali bez nadsázky nazývat „hypotečním armagedonem“. Průměrná nabídková sazba přesáhla 5,4 procenta, deset největších bank zvýšilo ceníky — některé dokonce o 0,4 procentního bodu během jediného měsíce. Na straně nemovitostí je obraz o poznání klidnější: ceny v řadě segmentů drží, tempo zdražování zpomaluje, ale plošný propad nepřichází. A přijde jen stěží.
Hypotéky: pátý měsíc zdražování v řadě
Průměrná nabídková sazba hypoték podle srpnového Swiss Life Hypoindexu vzrostla na 5,42 procenta — o 0,10 procentního bodu oproti červenci a nejvýše od srpna 2024. Jde přitom o pátý meziměsíční růst sazeb v řadě, což je série, která začala v dubnu a od té doby nepřestala.
Zároveň v srpnu poprvé překročila pětiprocentní hranici i takzvaná realizační sazba. Index GOFIREAL, který sleduje, za kolik lidé hypotéky skutečně sjednávají — nikoli jen to, co banky nabízejí v ceníku — vzrostl meziměsíčně o 3 bazické body na 5,01 procenta a meziročně přidal 34 bazických bodů. Nabídkové a realizační sazby se tak sblížily a prostor pro individuální slevy se zjevně zužuje.
ČBA Hypomonitor, který zachycuje skutečně sjednané hypotéky na základě dat ČNB, zaznamenal v červenci růst o 11 bazických bodů na 4,9 procenta. Srpnová čísla budou k dispozici až s dvouměsíčním zpožděním — nicméně vývoj nabídkových sazeb a chování bank naznačuje, že i realizační sazby v srpnu dále vzrostly.
Modelová hypotéka ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let vychází při srpnové průměrné nabídkové sazbě na 21 327 korun měsíčně. Ve srovnání s březnem 2026, kdy byly sazby citelně nižší, jde o znatelný nárůst měsíční zátěže pro domácnosti.
Co se dělo na trhu v srpnu banka po bance
Srpen nebyl jedno plošné zdražení — byl to pohyb na mnoha frontách současně, přičemž každá banka hrála trochu jinou partii.
Komerční banka jako jedna z prvních oznámila změny platné od 3. srpna. U účelové hypotéky začíná nová minimální sazba na 5,19 procenta ročně — ale pouze při splnění celé sady podmínek: LTV do 80 procent, jednoletá fixace, aktivní vedení běžného účtu u KB, sjednání životního pojištění i pojištění nemovitosti u Komerční pojišťovny a doložení energetického průkazu třídy A nebo B. U neúčelového hypotečního úvěru pak nová sazba začíná na 5,59 procenta. KB tak razantně zvýhodňuje klienty, kteří přijmou celý produktový balíček — a výrazně zdražuje těm, kdo ho odmítnou.
ČSOB Hypoteční banka sáhla ke dvojímu zpřísňování najednou. Jednak přistoupila k navýšení sazeb u tříleté a pětileté fixace o 0,1 procentního bodu — nová sazba pro jednoletou i tříletou fixaci tak začíná na 5,39 procenta. Zároveň snížila slevy za přidružené produkty: sleva za sjednané životní pojištění u ČSOB Pojišťovny klesla o 0,1 procentního bodu na 0,2 procenta, stejně tak sleva za doložení energetického průkazu A nebo B. Pro klienty to znamená zdražení ze dvou stran najednou — vyšší základní sazba a menší možnost ji snížit přidruženými produkty.
Jinak se zachovala Raiffeisenbank. Ta na přelomu července a srpna přišla s krátkodobou plošnou slevou 0,2 procenta — platnou ale jen do 9. srpna. Šlo o taktický krok v době, kdy tříleté korunové swapy během července skokově zdražily téměř o 0,6 procentního bodu a část bank nejistotou vyčkávala. Na přelomu července a srpna pak přišla korekce swapů a Raiffeisenbank situaci využila k získání nových klientů. Krátká, účelová, nepřehlédnutelná akce.
Partners Banka na druhé straně šla úplně opačným směrem a zaznamenala největší zdražení ze všech sledovaných bank — u pětileté fixace přidala 0,4 procentního bodu, čímž se dostala ze 5,19 na 5,59 procenta. Beze změn naopak zůstaly Fio banka, mBank, Moneta Money Bank a Raiffeisenbank po skončení akce. Banky jako Česká spořitelna a ČSOB se pohybovaly uprostřed — zdražily o 0,15 až 0,20 procentního bodu napříč fixacemi.
U pětiletých fixací vzrostl celkový průměr nabídkových sazeb z červencových 5,22 na 5,33 procenta. U tříletých fixací se průměr posunul z 5,00 na 5,12 procenta. Jednoleté fixace zdražily výrazně méně — v průměru jen o 0,06 procentního bodu. To samo o sobě je zajímavý signál: banky zdražovaly nejagresivněji u delších fixací, zatímco krátké nechávaly relativně v klidu. Odráží to jejich očekávání ohledně budoucího vývoje sazeb — nebo přinejmenším snahu nenachytat klienty na dlouhou fixaci, která by se jim mohla brzy vymstít.
Zajímavý krok přinesla i Raiffeisen stavební spořitelna, která od 4. srpna přesunula nejnižší sazbu ze pětileté na tříletou fixaci. Nová sazba pro tříletou fixaci začíná na 4,89 procenta (při započtení všech slev), pro pětiletou pak na 5,09 procenta. Jde o tichý signál: stavební spořitelna naznačuje, že delší fixaci v aktuálním prostředí nepovažuje za výhodnou pro klienta ani pro sebe.
ČNB zvýšila repo sazbu na 3,75 %: co to znamená
Klíčovou událostí pro hypoteční trh bylo červnové zasedání ČNB, která poprvé po delší době zvýšila základní repo sazbu — z dosavadních 3,50 na 3,75 procenta. V srpnu pak centrální banka ponechala sazbu beze změny a přešla do vyčkávacího režimu. Na trhu přitom kolují spekulace, že zářijové zasedání by mohlo přinést další zvýšení směrem ke čtyřem procentům.
To je pro hypotéky důležité ze dvou důvodů. Za prvé přímo: vyšší repo sazba se zpravidla s určitým zpožděním promítá do krátkodobých fixací. Za druhé nepřímo: zvýšení repo sazby je bankami vnímáno jako signál, že centrální banka vidí v ekonomice proinflační rizika — a to je samo o sobě pobídkou pro zdražování vlastních produktů. Tržní úrokové swapy, které jsou pro banky klíčovým referenčním bodem při oceňování hypoték, tato rizika již z velké části reflektují.
Dobrou zprávou je alespoň jedno: Swiss Life Select, jejíž index GOFI 70 patří k nejsledovanějším ukazatelům, nepovažuje v nejbližších měsících za pravděpodobné výrazné další zdražování. Finanční trhy již současná rizika do značné míry započítaly a za nejpravděpodobnější scénář odborníci považují stabilizaci sazeb kolem současné úrovně a teprve poté jejich velmi pozvolný pokles. Případné zlepšení situace se navíc v nabídkách bank projeví se zpožděním.
Zájem o hypotéky v létě tradičně zpomalil
Léto tradičně brzdí zájem o hypotéky a rok 2026 není výjimkou. Po mimořádně silném prvním pololetí, kdy objem nových hypoték dosáhl 216 miliard korun — o 66 miliard více než loni — přišlo v červnu první výraznější zpomalení na 36,5 miliardy korun. Červenec a srpen v tomto trendu pokračují.
Celkový roční objem nových hypoték bez refinancování přitom analytici pro rok 2026 odhadují na přibližně 385 miliard korun — pokud by se tento odhad naplnil, šlo by o jeden z historicky nejsilnějších výsledků. Odložená poptávka z let vysokých sazeb se postupně vyčerpává, ale nezanikla. Přes dražší financování lidé kupují nemovitosti dál, protože alternativa — dlouhodobé setrvání v nájmu v prostředí zdražujících nájmů — pro řadu domácností nevychází výhodněji.
Nemovitosti: rekordní ceny, ale trh se stává selektivním
Na straně cen nemovitostí je srpnový obrázek komplikovanější, než by se na první pohled zdálo. Ve druhém čtvrtletí 2026 meziročně vzrostly ceny bytů o 11,3 procenta — stále výrazný nárůst, byť pomalejší než loňských 16 až 18 procent. Pozemky zdražily meziročně o 8,8 procenta a rodinné domy o 8,6 procenta. Všechny tři segmenty dosáhly nových cenových maxim, ale tempo jejich zdražování se v průběhu roku zpomalilo.
V konkrétních číslech: menší byty ve velkých městech dosahují v Praze až 187 000 korun za metr čtvereční, v Brně pak 149 000 korun za metr. Právě tyto segmenty — menší dispozice v Praze a Brně — dominují poptávce a drží ceny vysoko bez ohledu na sezónu.
Jinde je obraz o poznání pestřejší. Ceny bytů se v červenci napříč krajskými městy vyvíjely nejednotně — vzrostly v sedmi ze třinácti sledovaných měst. Nejvýraznější růst zaznamenal Hradec Králové, následovaný Jihlavou. Největší pokles vykázaly Pardubice. To potvrzuje trend, který trh doprovází celé léto: trh se stává selektivním a vítězí dobře připravené nemovitosti. Správná cena a dobrý stav prodají byt rychle; přestřelená cena nebo zanedbané technické zázemí prodloužení čekání na kupce výrazně prodlouží.
Jedinou skutečně slabou stránkou trhu zůstávají starší rodinné domy před rekonstrukcí — typicky domy z přelomu tisíciletí bez zateplení, s původními okny a zastaralým vytápěním. Bez rekonstrukce nebo alespoň bez realisticky nastavené ceny, která náklady na ni zohledňuje, se prodej buď protahuje, nebo vůbec nerealizuje, jak potvrzují makléři Century 21.
Co srpen říká o zbytku roku
Otázka, která visí ve vzduchu, je jasná: zastaví se zdražování hypoték, nebo pokračuje dál? Odpověď závisí na dvou věcech, které jsou do značné míry mimo kontrolu bank i kupujících — na vývoji tržních úrokových swapů a na rozhodnutí ČNB v září.
Pokud ČNB sazbu skutečně zvýší na 4 procenta, vytvoří to tlak na další zdražení hypoték — i když přímý efekt by byl zpožděný o týdny až měsíce. Pokud naopak ponechá sazbu beze změny a swapy se uklidní, je reálný scénář stabilizace kolem současných hodnot, jak předpovídá Swiss Life Select.
Pro kupující, kteří dnes zvažují nákup a přemýšlejí, zda čekat na lepší podmínky, platí jednoduchá matematika: ceny nemovitostí v průměru rostou o 8 až 12 procent ročně. Odkládání koupě ve víře, že hypotéka příští rok bude výrazně levnější, funguje jen v případě, že pokles sazeb předběhne růst cen nemovitostí. Zatím se tak neděje.
Kdo je dnes připraven — má schválenou hypotéku, jasno o financování a konkrétní představu o nemovitosti — má v srpnu a v následujících týdnech letní okurkové sezóny stále ještě lepší vyjednávací pozici než na podzim, kdy se trh tradičně rozjede naplno a konkurence kupujících naroste.
Data v článku vycházejí ze Swiss Life Hypoindexu za srpen 2026, ČBA Hypomonitoru, portálu Hyponamiru.cz, přehledu nabídkových sazeb Hypoindex.cz k 24. 8. 2026, dat platformy Valuo.cz a analýzy Finak.cz za Q2 2026.