Realitní trh v červenci 2026: hypotéky zdražují dál, ceny nemovitostí stagnují — ale nespadnou
Červenec 2026 přinesl na realitní trh smíšený obrázek, který dobře vystihuje celkové ladění letošního léta. Hypoteční sazby pokračují ve svém pomalém, ale nezastavitelném tažení vzhůru. Ceny nemovitostí naopak v řadě měst dočasně zpomalily nebo mírně korigovaly. Jenže „korigovat“ neznamená „zlevnit“ — a kdo čeká na výraznější propad, bude čekat pravděpodobně marně.
Hypotéky: sazby na nejvyšší úrovni od jara 2024
Podle nejnovějších dat ČBA Hypomonitoru průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v červnu dále vzrostla na 4,79 % z květnových 4,67 %. To je nejvyšší hodnota od jara 2024 a zároveň o 0,23 procentního bodu více než před rokem, kdy sazba stála na 4,56 %. V praxi to znamená, že průměrná měsíční splátka nové hypotéky vzrostla meziročně o 600 korun.
Pro srovnání: průměrná hypoteční sazba za celý rok 2025 dosáhla 4,58 %, v roce 2024 pak 5,07 %. Trh se tedy nenachází na historickém vrcholu, ale jasný obrat dolů v nejbližších měsících analytici nepředpovídají.
Pokud sledujete nabídkové sazby bank — tedy to, co jednotlivé instituce zveřejňují jako výchozí ceník — situace vypadá ještě tvrději. Červen 2026 se na hypotečním trhu zapsal jako jeden z nejdramatičtějších měsíců posledních let: šest bank zvýšilo úrokové sazby a prakticky zmizely poslední hypotéky pod pětiprocentní hranicí. Výjimkou zůstaly pouze Moneta Money Bank a Fio banka, které se jako jediné dokázaly udržet pod psychologickou pětiprocentní hranicí. V červenci pokračoval podobný trend — čtyři z deseti sledovaných velkých bank opět zdražily, zatímco proti proudu šla pouze Partners Banka.
Je ale zásadní rozumět rozdílu mezi dvěma čísly, která média uvádějí. Nabídkové sazby jsou výkladní skříní bank — reálné sjednané sazby, které eviduje ČBA Hypomonitor na základě dat ČNB, bývají zpravidla o několik desetin nižší, protože zohledňují individuální slevy, nižší LTV i lepší bonitu konkrétních klientů. Pro běžného žadatele to znamená, že výsledná sazba závisí výrazně na tom, jak dobře je připraven a jak kvalitně jsou podmínky vyjednány.
Proč sazby rostou, přestože ČNB nic neměnila
Česká národní banka drží dvoutýdenní repo sazbu stabilně na 3,50 % — a v tomto prostředí mnozí čekali, že hypoteční sazby zůstanou klidné nebo mírně klesnou. Nestalo se. Banky totiž cenu delších fixací neodvozují pouze od základní sazby centrální banky. Důležité jsou také tržní úrokové swapy, očekávání inflace, cena financování bank a geopolitická nejistota. Proto mohou hypotéky zdražovat i v období, kdy centrální banka svou hlavní sazbu nezvyšuje.
Nad tím vším visí ještě jeden stín: ČBA upozorňuje, že zářijové zvýšení repo sazby ČNB na 4 % zůstává na obzoru. Pokud by k němu skutečně došlo, promítlo by se do hypotečních sazeb se zpožděním, ale jistotou. Kdo tedy čeká na lepší podmínky, hraje poněkud nejistou hru.
Objem hypoték: silné první pololetí, červen přibrzdil
I přes rostoucí sazby zůstával zájem o hypotéky v první polovině roku mimořádně silný. Za prvních šest měsíců roku 2026 dosáhl objem nových hypoték bez refinancování 216 miliard korun — o 66 miliard více než ve stejném období loňského roku. Samotný červen pak přinesl nové hypotéky za 36,5 miliardy korun. Po měsících mimořádně silné hypoteční aktivity přišel zřetelný návrat k silnému normálu z loňského druhého pololetí. Hlavní brzdou zůstávají vyšší tržní úrokové sazby a drahé nemovitosti.
Průměrná výše nové hypotéky se vrátila pod 4,7 milionu korun, přičemž průměrná měsíční splátka se pohybuje kolem 25 841 korun. To jsou čísla, která vyžadují čistý příjem žadatele přesahující 50 tisíc korun měsíčně — podmínka, která systematicky vylučuje velkou část zejména mladých domácností a domácností z regionů s nižšími mzdami.
Zvláštní pozornost zasluhuje vlna refixací. V roce 2026 končí fixace u hypoték za přibližně 460 miliard korun — jde o domácnosti, které si pořídily hypotéku v roce 2021 při sazbách kolem 2,4 %. Na dnešní úrovni kolem 4,5–5 % to pro průměrnou hypotéku na 5 milionů korun znamená nárůst měsíční splátky zhruba o 6 500 korun. Úrokový šok u těchto refixací letos dosáhne přibližně 3,5 % průměrného rodinného příjmu žadatelů, odhaduje ČBA. Část domácností to zvládne ze zdražených mezd — mzdy nominálně rostou o více než 6 % ročně — ale pro část to bude skutečná zátěž.
Ceny nemovitostí: léto přineslo první zaváhání
Na straně cen nemovitostí přinesl červenec 2026 smíšený obrázek. Zatímco u kupních cen převažovaly spíše mírné korekce a propady, trh s pronájmy naopak v řadě měst citelně posílil. Nejvýraznější růsty prodejních cen se soustředily do Hradce Králové a Jihlavy, zatímco nejsilnější oslabení zaznamenal Zlín a Pardubice.
V širším kontextu to ale neznamená obrat trendu. Nabídkové ceny bytů v prvním čtvrtletí 2026 vzrostly mezičtvrtletně o 2,7 % a meziroční tempo zpomalilo na 12,9 % z předchozích 16 až 18 % v průběhu roku 2025. Trh tedy nešlape na brzdu, jen ubral plyn — a růst zůstává výrazně nad dlouhodobým průměrem.
Data ČBA Monitoru zachycují aktuální stav takto: nabídkové ceny nemovitostí rostou meziročně o 12,9 %, realizované ceny starších bytů o 14,5 %, ceny bytů v Praze o 12,1 % a ceny nových a zánovních bytů o 9,4 %. Rodinné domy a pozemky pak meziročně zdražily o 4,7 %. Celostátní průměr nových a zánovních bytů se pohybuje kolem 141 000 Kč za metr čtvereční, u starších bytů v krajských městech pak kolem 77 400 Kč za metr čtvereční.
Výhled do druhé poloviny roku naznačuje setrvačnost z prvního pololetí — tedy další růst, ale s klesajícím tempem. V Praze analytici počítají s ročním zdražením kolem 8 %, v regionech kolem 12 %. Celorepublikový propad cen by vyžadoval výrazné zhoršení ekonomiky nebo skokový růst sazeb — ani jeden z těchto scénářů se v tuto chvíli nepovažuje za pravděpodobný.
Trh se štěpí: v jednom domě jiná realita než ve vedlejší ulici
Červencová data potvrdila trend, který analytici sledují od jara: trh se dál štěpí. U kupních cen převažují poklesy nebo stagnace, zatímco nájemné roste zejména v Brně, Pardubicích a Zlíně. Jinak se chová segment novostaveb, jinak starší byty, jinak rodinné domy k rekonstrukci a jinak rekreační nemovitosti.
Konkrétně: chaty a chalupy za poslední dva roky zdražily o 21,8 % a tvoří tak jeden z nejdynamičtějších segmentů celého trhu. Starší byty ve druhém čtvrtletí meziročně zdražily o 11 % na průměrných 86 081 Kč za metr čtvereční — přičemž Ústí nad Labem s téměř dvacetiprocentním meziročním růstem překonalo dynamikou i Prahu. Byty, které v nabídce zůstávají déle nebo trpí špatným energetickým štítkem, naopak narážejí na výrazný odpor kupujících ochotných zaplatit.
Charakteristickým rysem července je i tempo prodeje. Data ukazují, že byty se v nabídce průměrně drží jen 53 dní a nájemní nabídky 23 dní. Rychlejší trh vytváří lepší podmínky pro správně připravené a realisticky naceněné nemovitosti — není to ale automatická záruka rychlého prodeje za libovolnou cenu.
Co z toho plyne pro kupující i prodávající
Pro kupujícího je situace v červenci 2026 nepříjemná na obou frontách najednou: financování je dražší a nemovitosti nezlevňují. Přesto existuje prostor pro taktický přístup — právě letní měsíce tradičně přinášejí nižší konkurenci zájemců a tím i větší prostor pro vyjednávání o ceně, zvláště u nemovitostí, které jsou v nabídce delší dobu nebo mají zjevné nedostatky.
Čekání na výraznější pokles sazeb nebo cen nemovitostí by bylo jednodušší, kdyby ceny stály na místě. To se ale neděje — každý rok čekání statisticky přidá na průměrném bytě 8 až 12 % k ceně. Kdo odkládá nákup ve víře, že sazby brzy klesnou na tři procenta, sází na scénář, který aktuální tržní podmínky ani výhledy centrální banky nepodporují.
Pro prodávajícího červenec přináší jedno varování: éra, kdy se každá nemovitost bez ohledu na stav a cenu prodala rychle a bez vyjednávání, je pryč. Trh je stále silný, ale kupující jsou opatrnější, důkladněji porovnávají a nezdráhají se čekat. Naceňovat nemovitost nad tržní hodnotu s tím, že „se vždy někdo najde“, je dnes riskantnější než ještě před rokem.
Data v článku vycházejí z ČBA Hypomonitoru a ČBA Monitoru (červen a červenec 2026), Swiss Life Hypoindexu, analýzy platformy Valuo.cz za Q2 2026 a analýzy Roiestate.cz za první pololetí 2026.