Realitní trh v září 2026: hypotéky zdražují šestý měsíc v řadě, trh nemovitostí chladne
Září potvrdilo to, co se na trhu rýsovalo celé léto: levné hypotéky z jara jsou definitivně pryč. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu vystoupala na 5,51 procenta a hypotéky tak zdražily už šestý měsíc v řadě. Skutečně sjednané úvěry poprvé po dlouhé době stojí v průměru pět procent a banky jich v srpnu rozpůjčovaly výrazně méně než v červenci. Na ceny nemovitostí to zatím nedopadá propadem, ale zřetelným zpomalením. Trh chladne — jen jinak, než si mnozí představují.
Hypotéky: šestý měsíc zdražování v řadě
Swiss Life Hypoindex, který sleduje průměrnou nabídkovou sazbu hypoték, se v září zvýšil o 0,09 procentního bodu na 5,51 procenta. Je to nejvyšší hodnota od léta 2024. Od březnového minima, kdy průměrná sazba činila 4,89 procenta, tak hypotéky zdražily o 0,62 procentního bodu.
V penězích to není zanedbatelná částka. Modelová hypotéka ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let vychází při zářijové sazbě na zhruba 21 520 korun měsíčně. Proti březnu je to o 1 280 korun více — každý měsíc, po celou dobu fixace.
Zajímavý je pohled na jednotlivé fixace. Nejlevnější jsou aktuálně krátké fixace, nejdražší naopak desetiletá. Banky tím dávají najevo, že se dlouhodobě levnějších peněz nebojí, ale ani je neočekávají:
| Délka fixace | Úvěr do 80 % hodnoty nemovitosti | Úvěr nad 80 % hodnoty nemovitosti |
|---|---|---|
| 1 rok | 5,29 % | 5,58 % |
| 3 roky | 5,27 % | 5,58 % |
| 5 let | 5,51 % | 5,82 % |
| 10 let | 5,99 % | 6,24 % |
Analytici Swiss Life Select přitom brzký obrat nečekají. „V půlročním horizontu proto očekávám spíše stagnaci až mírný růst hypotečních sazeb,“ uvedl Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení. Hypoteční analytik Jiří Sýkora dodává, že podzim může přinést zajímavé individuální nabídky, pokud se banky pustí do tradičního předvánočního boje o klienty: „Na plošný návrat sazeb pod pět procent bych ale nespoléhal.“
Skutečně sjednané hypotéky už stojí pět procent
Nabídkové sazby z ceníků bank se do skutečně uzavřených smluv propisují se zpožděním. Data ČBA Hypomonitoru za srpen ale ukazují, že i tady už hranice padla: průměrná úroková sazba nově poskytnutých hypoték dosáhla 5,00 procenta. Před rokem to bylo 4,52 procenta — rozdíl téměř půl procentního bodu.
Vyšší cena peněz se okamžitě projevila na objemech. Banky a stavební spořitelny v srpnu poskytly hypotéky za 34,5 miliardy korun, z toho 26,8 miliardy připadlo na skutečně nové úvěry a 7,7 miliardy na refinancování a navýšení stávajících. Proti červenci jde o pokles celkového objemu o 15 procent, počet nových hypoték klesl o 13 procent na 5 825.
Meziročně přitom objem ještě o 4 procenta rostl — ovšem jen díky tomu, že lidé si půjčují vyšší částky. Průměrná nová hypotéka dosáhla 4,6 milionu korun, o 8 procent více než loni. Počet uzavřených hypoték naopak meziročně o 4 procenta klesl.
Analytik Daniel Horňák označil srpnový vývoj za „zbrzdění hypotečního boomu“. Michal Neubauer pokles proti červenci nepovažuje za překvapivý vzhledem k růstu sazeb a Jana Vaisová upozornila, že srpnové zdražení bylo už páté v řadě: „Pokles ceny hypoték do konce roku nepředpokládáme.“
ČNB v září vyčkávala, v listopadu může zvyšovat
Bankovní rada České národní banky na zasedání 17. září ponechala úrokové sazby beze změny. Dvoutýdenní repo sazba zůstává na 3,75 procenta, diskontní na 2,75 procenta a lombardní na 4,75 procenta. Rozhodnutí bylo jednomyslné.
Pro stabilitu mluvil slabší růst mezd a nižší hospodářský růst ve druhém čtvrtletí, než s jakým počítala prognóza. Bankovní rada ale zároveň jmenovala řadu proinflačních rizik — jádrovou inflaci kolem tří procent, zrychlený růst cen služeb, silnou úvěrovou aktivitu a právě růst cen nemovitostí. Guvernér Aleš Michl řekl, že se rada v listopadu bude rozhodovat „mezi stabilitou a zvýšením sazeb“, a zvýšení o čtvrt procentního bodu označil za poměrně pravděpodobné, pokud inflační tlaky přetrvají.
Pro hypotéky je to důležitý signál. Banky nečekají, až centrální banka sazby skutečně zvedne — zdražení zpravidla promítají do ceníků s předstihem, jakmile ho trh začne očekávat. Prostor pro výrazné zlevnění hypoték do konce roku je proto malý.
Ceny nemovitostí: rostou dál, ale tempo se láme
Dražší hypotéky se do cen nemovitostí promítají postupně. Podle Českého statistického úřadu vzrostly ceny nemovitostí určených k bydlení ve druhém čtvrtletí 2026 meziročně o 8,6 procenta. Je to stále solidní růst, ovšem zřetelně pomalejší než na vrcholu ve třetím čtvrtletí loňského roku, kdy činil 10,8 procenta. Nabídkové ceny bytů vzrostly ve druhém čtvrtletí mezičtvrtletně o 1,4 procenta po 2,7 procenta v prvním čtvrtletí, v Praze o 1,6 procenta po 2,4 procenta.
Ještě výraznější zpomalení ukazují data portálu Reas.cz o skutečných prodejích za jaro. Ceny bytů meziročně vzrostly o 6 procent (loni o 11 procent), rodinné domy jen o 3 procenta (loni o 13 procent). Praha a Liberecký kraj jako jediné zaznamenaly meziroční pokles cen rodinných domů — v Praze o 4 procenta, v Libereckém kraji o 5 procent. Průměrná cena bytu v Praze se zastavila na 8,6 milionu korun. „Ceny za poslední dva roky vyrostly natolik, že kupující už každou investici mnohem více promýšlejí,“ říká ředitel Reas.cz Michal Makoš.
Jaromír Šindel z České bankovní asociace upozorňuje na další signál: průměrná výše nové hypotéky se ve třetím čtvrtletí vrací zpět k 4,6 milionu korun, což podle něj naznačuje další zpomalení cen. Zároveň ale počítá s tím, že vlna hypoték sjednaných v předstihu, před dalším zdražením, bude poptávku ještě nějakou dobu podporovat.
Ochlazení neznamená stojatý trh
Kdo by čekal, že se dražší hypotéky projeví prázdnými prohlídkami a nemovitostmi, které visí v inzerci měsíce, bude překvapen. Podle dat projektu Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES.cz se v srpnu doba prodeje naopak výrazně zkrátila: byty se prodávaly průměrně za 63 dní (před rokem za 145 dní), rodinné domy za 82 dní (před rokem za 209 dní). A to přesto, že bytů v nabídce meziročně přibylo o 16,4 procenta a nabídkové ceny vzrostly ve všech segmentech.
Jak to jde dohromady s ochlazením? Trh se rozděluje. Nemovitosti v dobrém stavu, v žádaných lokalitách a s realisticky nastavenou cenou nacházejí kupce rychle — často z řad těch, kteří mají hypotéku schválenou ještě za lepších podmínek a spěchají ji využít. Narážejí ale na strop, který určuje výše měsíční splátky. Domácnost, která si na jaře mohla dovolit hypotéku 4,5 milionu, dnes na stejnou splátku dosáhne na menší částku. Prodávající, kteří cenu nastaví nad tento strop, čekají déle a nakonec obvykle zlevňují.
Na straně nabídky se mezitím něco hýbe. V prvním pololetí 2026 bylo podle ČSÚ zahájeno 22 785 nových bytů, meziročně o 40 procent více. Dokončeno jich ale bylo 16 263, o 4,4 procenta méně než loni. Nová výstavba tak nabídku posílí až v horizontu několika let — na ceny v nejbližších měsících zásadní vliv mít nebude.
Co z toho plyne pro kupující a prodávající
Pro kupující:
- Nepočítejte s tím, že hypotéky do konce roku výrazně zlevní. Analytici i banky se shodují spíše na stagnaci nebo mírném růstu sazeb a ČNB v listopadu může sazby zvýšit.
- Mějte financování vyřešené dřív, než začnete vybírat. Předschválená hypotéka je dnes největší vyjednávací výhoda — prodávající dávají přednost kupujícím, u kterých nehrozí, že obchod spadne na financování.
- Srovnávejte fixace. Krátké fixace jsou aktuálně levnější než pětiletá nebo desetiletá, ale nesou riziko, že se sazba po jejich skončení nezlepší. Rozhodnutí by mělo vycházet z toho, jak velkou rezervu v rozpočtu máte.
- Vyjednávejte. U nemovitostí, které jsou v nabídce déle nebo mají přestřelenou cenu, je prostor pro slevu větší než na jaře.
Pro prodávající:
- Cenu nastavte podle toho, na co dnes kupující reálně dosáhnou, ne podle cen z jara. Každé zvýšení sazeb snižuje částku, kterou si kupující mohou půjčit.
- Dobře připravená nemovitost se i dnes prodá rychle. Rozhoduje správná cena, kvalitní prezentace a kompletní podklady od prvního dne inzerce.
- Čekání na lepší časy se nemusí vyplatit. Pokud ČNB v listopadu sazby zvýší, okruh kupujících s dostatečným financováním se dál zúží.
Pokud zvažujete prodej a chcete vědět, za kolik se vaše nemovitost v dnešních podmínkách skutečně prodá, rádi vám zpracujeme odhad ceny zdarma. Při koupi vám pomůžeme i se zajištěním financování — porovnáme nabídky bank a najdeme podmínky, které odpovídají vaší situaci.
Data v článku vycházejí ze Swiss Life Hypoindexu za září 2026, ČBA Hypomonitoru za srpen 2026, rozhodnutí bankovní rady ČNB ze 17. září 2026, indexu cen bytových nemovitostí ČSÚ za 2. čtvrtletí 2026, dat ČSÚ o bytové výstavbě, jarní analýzy prodejních cen Reas.cz a dat projektu Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES.cz za srpen 2026.