Kolik let musí Pražan spořit na byt? Srovnání s evropskými městy
Praha je třetí nejméně dostupnou metropolí v celé Evropě. Na průměrný nový byt potřebuje Pražan ekvivalent 15 hrubých ročních platů — dvakrát více než Berlíňan nebo Vídeňák. A přitom ceny bytů jsou v Praze srovnatelné.
Klíčová čísla: kolik ročních platů stojí průměrný byt?
Nejpoužívanějším mezinárodním ukazatelem dostupnosti bydlení je price-to-income ratio — počet hrubých ročních platů potřebných ke koupi standardního bytu (70 m²). Čím vyšší číslo, tím méně dostupné bydlení.
| Město | Počet hrubých ročních platů (byt 70 m²) | Pořadí v Evropě |
|---|---|---|
| Praha | 15,0 | 3. nejhorší |
| Amsterdam | 15,1 | 2. nejhorší |
| Bratislava | 12,5 | – |
| Mnichov | 12,3 | – |
| Lisabon | 11,0 | – |
| Berlín | 8,7 | – |
| Vídeň | 8,3 | – |
| Varšava | 8,2 | – |
| Řím | 7,5 | – |
| Oslo | 7,2 | – |
| Kodaň | 7,0 | – |
Zdroj: Deloitte Property Index 2025, Central Group analýza 2025. Počet hrubých ročních platů při nulových dalších výdajích.
Praha skončila třetí nejhůře ze všech sledovaných evropských metropolí. Hůře jsou na tom jen Amsterdam a jedno další město. Přitom ještě v roce 2014 bylo číslo pro Prahu necelých 10 let — za dekádu se situace zhoršila o více než 50 %.
Paradox: ceny jako v Berlíně, platy jako ve Varšavě
Toto je jádro problému. Praha si vybudovala cenovou hladinu srovnatelnou se západní Evropou, ale příjmy obyvatel za ní výrazně zaostávají.
Průměrný hrubý měsíční příjem (2025):
| Země/město | Průměrný hrubý příjem (eur/měs.) | Přepočet (Kč/měs.) |
|---|---|---|
| Německo (Berlín) | ~4 000+ | ~98 000 |
| Rakousko (Vídeň) | ~3 800 | ~92 000 |
| Francie (Paříž) | ~3 500 | ~85 000 |
| Itálie (Řím) | ~2 500 | ~61 000 |
| Česko (Praha) | ~1 976 | ~49 400 |
Zdroj: ČSÚ (HMI Q2 2025), Eurostat 2025.
Průměrný Pražan tedy vydělává přibližně dvakrát méně než průměrný Berlíňan nebo Vídeňák — ale za byt zaplatí přibližně stejně. Zatímco v Česku je k pořízení bytu potřeba v průměru 12 celoročních platů (celá ČR), v Itálii, Španělsku, Německu či Rakousku postačuje přibližně polovina.
Ceny nových bytů v Praze za posledních 10 let vzrostly téměř o 180 %, zatímco mzdy jen o něco přes 80 %. Nůžky se trvale rozevírají.
Kolik let reálně trvá naspoření?
Teoretický ukazatel „počet ročních platů” předpokládá, že člověk neutratí vůbec nic. Realita je samozřejmě jiná. Spočítejme to střízlivě pro průměrného Pražana:
Modelový příklad (průměrný Pražan, byt 2+kk, 55 m²):
- Cena bytu: 8 600 000 Kč
- Potřebná akontace (20 %): 1 720 000 Kč
- Čistá mzda: ~39 000 Kč/měsíc
- Měsíční náklady na živobytí (nájem, jídlo, doprava, atd.): ~25 000 Kč
- Zbývá na spoření: ~14 000 Kč/měsíc = 168 000 Kč/rok
Doba spoření pouze na akontaci: přibližně 10,2 roku
A to za předpokladu, že ceny bytů mezitím neporostou. Pokud porostou jen o 5 % ročně (konzervativní odhad), akontace potřebná za 10 let vzroste na přibližně 2 800 000 Kč — a člověk bude stíhat jen s obtížemi.
Srovnání pro jiná města (naspoření 20% akontace při průměrném zbytku po životních nákladech):
| Město | Odhadovaná doba spoření na akontaci |
|---|---|
| Praha | ~10 let |
| Bratislava | ~8 let |
| Mnichov | ~7 let |
| Berlín | ~4–5 let |
| Vídeň | ~4 let |
| Varšava | ~3–4 let |
| Řím | ~3–4 let |
Jak se Praha dostala do této pasti?
Kombinace tří faktorů, které jinde v Evropě nikdy nebyly tak silné zároveň:
1. Rychlý cenový růst bez odpovídajícího mzdového růstu Ceny bytů v Praze vzrostly od roku 2015 o téměř 180 %, zatímco reálné mzdy jen o cca 80 %. V Německu nebo Rakousku byl tento rozdíl výrazně menší, protože tamní mzdy rostly rychleji a výstavba bytů byla intenzivnější.
2. Chronický nedostatek nové výstavby Praha staví zdaleka nejméně nových bytů na 1000 obyvatel ze srovnatelných evropských metropolí. Berlín staví přibližně 7–8 bytů na 1000 obyvatel ročně, Praha jen 2–3. Nová nabídka nedokáže absorbovat poptávku.
3. Strukturální past: platy středoevropské, ceny západoevropské Praha je atraktivní pro zahraniční investory i expatrioty, jejichž kupní síla je výrazně vyšší než u místních. Tím vzniká tlak na ceny, aniž by místní platy stačily reagovat.
Numbeo Price-to-Income Ratio: Praha vs. Evropa (2025)
Databáze Numbeo, která sleduje data průběžně na základě příspěvků uživatelů, uvádí pro Prahu index Price-to-Income Ratio 18,52 — jeden z nejvyšších v Evropě. Pro srovnání, splátka hypotéky jako procento příjmu dosahuje v Praze 142,67 %, což znamená, že průměrný Pražan si standardní byt bez dalšího příjmu nebo úspor na hypotéku fakticky nedosáhne.
Podle stejné databáze jsou na tom lépe například Berlín (index ~12), Vídeň (~11), Varšava (~9) nebo Řím (~10).
Je situace řešitelná?
Odborníci se shodují na několika krocích, které by mohly dostupnost zlepšit — ale žádný z nich nepřinese výsledky přes noc:
- Zrychlení stavebního řízení — průměrná doba na stavební povolení v Praze přesahuje 5 let, v Berlíně nebo Vídni jde o měsíce
- Výstavba obecních nájemních bytů — Vídeň má přes 60 % bytů v obecním nebo družstevním vlastnictví, Praha méně než 10 %
- Mzdový růst — ale ten sám o sobě, bez zvýšení nabídky bytů, by ceny dále vyháněl nahoru
- Regulace krátkodobých pronájmů — Barcelona, Amsterdam a Paříž omezily Airbnb; Praha zatím ne
Bez systémové změny na straně nabídky bydlení hrozí, že Praha bude stále méně dostupnou pro střední vrstvu — a stále přitažlivější pro investory ze zahraničí, pro které jsou zdejší ceny stále relativně nízké.
Zdroje: Deloitte Property Index 2025, Central Group analýza 2025, Aktuálně.cz (červenec 2025), Hypoindex.cz (říjen 2025), Blesk.cz/RE·MAX analýza (říjen 2025), Numbeo (duben 2026), ČSÚ, Eurostat 2025. Článek není investičním doporučením.