Starší byty zdražují bez zastavení: Praha za metr přes 158 tisíc, v Ústí nad Labem zdražily o pětinu
Bylo by příjemné napsat, že trh se starším bydlením konečně zpomalil a kupující si oddychli. Data za druhé čtvrtletí roku 2026 ale nic takového nedovolují. Starší byty v Česku pokračují ve zdražování tempem, které ještě před pěti lety málokdo čekal, a řada regionů, která sloužila jako cenová záchrana pro ty, kdo si nemohou dovolit Prahu nebo Brno, teď dohání velká města překotným způsobem.
Jedenáct procent meziročně, tři procenta za čtvrtletí
Čísla z nejnovější analýzy platformy Valuo.cz jsou jednoznačná: starší byty v Česku dál rychle zdražují. Ve druhém čtvrtletí jejich průměrná cena meziročně vzrostla o 11 procent na 86 081 korun za metr čtvereční, proti prvnímu čtvrtletí pak o tři procenta.
Průměrná cena 86 081 korun za metr čtvereční je přitom číslo, které zahrnuje celou škálu lokalit od nejlevnějšího Ústecka po exkluzivní pražské čtvrti. Reálná situace v jednotlivých městech se od tohoto průměru výrazně odchyluje — v obou směrech.
Mapa zdražování: Ústí nad Labem jako překvapení čtvrtletí
Největší meziroční růst podle analýzy zaznamenalo relativně levné Ústí nad Labem, kde ceny stouply téměř o pětinu na 54 391 korun za metr čtvereční. Téměř dvacetiprocentní skok v jediném roce je v kontextu českého realitního trhu výjimečný i v době, kdy jsou vysoká čísla normou. Co za tím stojí?
Odpověď leží v kombinaci nízkých výchozích cen a měnících se preferencí kupujících. Podle jednatele Valuo Radka Šitery poptávku podporuje lepší cenová dostupnost starších bytů oproti novostavbám i zájem investorů. Nejrychleji tak zdražují dostupnější regiony, jako Ústecko a Ostravsko, kde jsou ceny stále pod celostátním průměrem.
Šitera na situaci v levnějších lokalitách pohlíží bez přikrášlování: „Ukazuje se, že poptávka po starších bytech je zde velmi silná, lidé hledají cenově dosažitelné bydlení,“ říká. A dodává, že za růstem cen v levnějších lokalitách budou z nemalé části stát také realitní investoři, kteří zde byty skupují s vidinou dalšího rychlého růstu cen.
Jde tedy o kombinaci dvou různých pohnutek: jedni hledají střechu nad hlavou za přijatelnou cenu, druzí hledají výnos. Výsledek je pro obě skupiny paradoxní — čím víc investorů cenu tlačí nahoru, tím hůře se byt hledá těm, kdo ho opravdu potřebují k bydlení.
Praha: nejdražší, a přesto roste
Cenovou tabulku tradičně vévodí hlavní město. V Praze, která zůstává nejdražším trhem, se starší byty prodávaly v průměru za 158 795 korun za metr čtvereční, což představuje meziroční nárůst o devět procent.
Devět procent je v pražském kontextu relativně umírněný růst — výrazně pomalejší než v Ústí nebo Ostravě. Jenže výchozí základna je tak vysoká, že absolutní nárůst v korunách je stále ohromující. Osmdesátimetrový byt v hlavním městě vyšel ve druhém čtvrtletí zhruba na 12,7 milionu korun, tedy asi o 1,06 milionu korun více než před rokem. Jinými slovy: byt v Praze zdražil za jeden rok o více než průměrná česká roční mzda.
To je číslo, které stojí za to si nechat chvíli v hlavě. Kdokoli v Praze zvažuje koupi staršího bytu a loni si říkal „počkám si, možná to trochu splaskne“, zaplatí dnes o milion víc. A záruky, že příští rok to nebude o další milion, není.
Brno a Ostrava: solidní růst, ale stále v dosahu Prahy daleko
V Brně ceny vzrostly o osm procent na 123 972 korun, v Ostravě o 11 procent na 68 084 korun. Brněnský trh tak kopíruje pražský vzorec — mírně nižší procentuální růst, ale stále vysoká absolutní cena. Osmdesátimetrový byt v Brně dnes stojí průměrně přes devět a půl milionu korun.
V Brně takový byt stál přibližně 9,9 milionu korun, což je meziročně asi o 770 000 korun více. V Ostravě se cena bytu zvýšila zhruba o 535 000 korun, v Ústí nad Labem přibližně o 710 000 korun a v Olomouci zhruba o 410 000 korun.
Pohled na čísla Ústí nad Labem v tomto srovnání překvapí: absolutní zdražení 710 000 korun je víc než v Ostravě, přestože procentuální nárůst byl „pouhých“ asi pět set tisíc. Reason is simple: when something cheap grows by nearly 20 %, the crown amount can still be significant. Důvod je prostý: když relativně levná nemovitost vyroste o skoro pětinu, absolutní nárůst v korunách je překvapivě citelný.
Byty jsou dražší a menší. Zároveň.
Zdražování staršího bytového fondu není izolovaný jev. Potvrzují ho i souhrnná data za celý trh. Ceny všech bytů v Česku, tedy včetně nových, vzrostly už v prvním čtvrtletí meziročně o 12,5 procenta. U rodinných domů nárůst činil 9,1 procenta, pozemků osm procent, vyplývá z ČSOB Indexu bydlení.
K tomuto tempu zdražování přistupuje ještě jeden znepokojivý trend, který Češi u nových bytů pociťují čím dál víc. Průměrná velikost prodaného bytu v Česku se za posledních sedm let zmenšila z 62 na 60 metrů čtverečních, zatímco jeho průměrná cena vzrostla o 94 procent na 5,3 milionu korun. V Praze se průměrná velikost prodaného bytu snížila dokonce z 64 na 58,5 metru čtverečního, vyplývá z analýzy realitní platformy Reas.cz.
Jinými slovy: za téměř dvojnásobné peníze dostanete menší byt. Tohle je věta, která velmi přesně vystihuje stav dostupnosti bydlení v Česku v roce 2026. Čtyřiadevadesátiprocentní nárůst cen za sedm let nijak zdaleka nekopíruje vývoj mezd ani celkové životní úrovně.
Proč ceny rostou: nedostatek nabídky na prvním místě
Za růstem cen nadále stojí nedostatečná nabídka nemovitostí na trhu v kombinaci se stále silnou poptávkou. Tato věta se na stránkách realitních analýz opakuje rok co rok, ale její obsah se nemění, protože se nemění ani příčiny. Schvalovací procesy nové výstavby jsou v Česku stále zdlouhavé, nových bytů se dokončuje méně, než trh potřebuje, a stávající bytový fond — přesně ten starší, který Valuo ve svých datech sleduje — je konečný.
Analýza zároveň upozorňuje, že růst cen výrazně prodražuje pořízení bydlení také v menších městech. To je důležitý poznatek, protože ještě před třemi čtyřmi lety platilo, že kdo nemůže na Prahu nebo Brno, může se přestěhovat do menšího krajského města a pořídit si slušné bydlení za přijatelné peníze. Tento únikový ventil se postupně uzavírá.
Co z dat plyne pro kupující
Situace na trhu se starším bydlením v Česku v polovině roku 2026 nevyznívá povzbudivě pro nikoho, kdo stojí před rozhodnutím, zda a kdy koupit. Každý kvartál čekání statisticky přidá na průměrném bytu tři procenta k ceně. Každý rok čekání přidá jedenáct procent. A to jsou průměrná čísla — v Ústí nad Labem byl letos roční nárůst dvacetiprocentní.
Hypotéky přitom v červnu zdražily na průměr přes 5,3 %, takže ani cesta přes úvěr není levnější než dřív. Kupující jsou tak sevřeni mezi strmě rostoucí ceny nemovitostí na jedné straně a relativně drahé financování na druhé.
Jedinou viditelnou pákou, která zůstává, je vyjednávání. Data potvrzují, že tempo zdražování v Praze a Brně mírně zpomaluje — ne proto, že by trh klesal, ale proto, že ceny naráží na cenový strop, který jsou kupující ochotni a schopni zaplatit. A právě tam — kde prodávající čeká na kupce déle než obvykle a kde nemovitost není perfektní — existuje prostor pro realistickou cenovou diskusi.
Výhled do druhé poloviny roku 2026 zůstává pro trh se starším bydlením stále spíše proinflační. Poptávka klesá jen velmi pomalu, nabídka neroste dostatečně rychle a investoři v levnějších regionech nejeví zájem o pauzu. Kdo čeká na výrazné zlevnění, čeká pravděpodobně marně.
Data v článku vycházejí z analýzy platformy Valuo.cz za druhé čtvrtletí 2026, ČSOB Indexu bydlení Q1 2026 a dat realitní platformy Reas.cz. Zdrojem citací Radka Šitery je článek Novinky.cz ze dne 13. července 2026.