Realitní trh v červnu 2026: hypotéky se utrhly z řetězu, ceny zpomalují, ale nepadají
Červen 2026 se na hypotečním trhu zapsal jako jeden z nejdramatičtějších měsíců posledních let. Zatímco ceny nemovitostí konečně ztrácejí dech po dvou letech bezohledného růstu, hypotéky šly opačným směrem — a šly tam rychle. Šest bank během měsíce zvýšilo úrokové sazby a poslední nabídky pod pětiprocentní hranicí prakticky zmizely z trhu.
Hypotéky: konec éry levného financování
Ještě v lednu se zdálo, že rok 2026 přinese hypotékám oddech. Sazby se pohybovaly kolem 4,46–4,48 procenta a panoval opatrný optimismus, že by se mohly dál posouvat směrem ke čtyřem procentům. Realita dopadla úplně jinak.
Podle Swiss Life Hypoindexu se průměrná sazba hypoték v červnu posunula na 5,30 procenta — po dubnových 5,18 a květnových 5,19 procenta. Tempo zdražování se tedy v červnu zřetelně zrychlilo. A nešlo o ojedinělý výkyv jedné banky: během měsíce šest bank zvýšilo úrokové sazby, čímž prakticky zmizely poslední hypotéky pod pětiprocentní hranicí. Výjimkou zůstaly pouze Moneta Money Bank a Fio banka, které se jako jediné dokázaly udržet pod psychologickou hranicí pěti procent.
Za zdražením nestojí rozhodnutí ČNB — ta dvoutýdenní repo sazbu drží dlouhodobě na 3,5 procenta a v posledních měsících ji neměnila. Klíčovou roli hraje něco jiného: cena dlouhodobých peněz na finančních trzích. Banky se dnes nedívají primárně na to, co dělá centrální banka, ale na vývoj tržních úrokových swapů, výnosy dluhopisů a vlastní obchodní strategii. Když zdraží peníze, za které si banky samy půjčují, promítnou to do sazeb bez ohledu na to, co dělá ČNB. Geopolitická nejistota, cena ropy a inflační očekávání patří mezi hlavní faktory, které trh v posledních měsících drží nad pětiprocentní hranicí.
Je tu ale jeden zajímavý detail, který médiím i veřejnosti často uniká — rozdíl mezi dvěma klíčovými ukazateli hypotečního trhu. Zatímco Swiss Life Hypoindex v dubnu ukazoval 5,18 procenta, ČBA Hypomonitor za stejný měsíc vykázal jen 4,52 procenta. Není to chyba ani rozpor: Hypoindex sleduje nabídkové sazby, tedy to, co banky standardně prezentují jako výchozí cenu. Hypomonitor naopak vychází ze skutečně sjednaných hypoték, kde se promítají individuální slevy, lepší bonita klientů nebo nižší LTV. Jinými slovy — titulkům dominuje dražší „výkladní skříň“ trhu, zatímco reálné obchody často končí o dost níž. Pro běžného žadatele to znamená jediné: sazba nad pěti procenty v přehledech ještě neznamená, že stejnou nabídku dostane on sám.
I přes rostoucí sazby zájem o hypotéky nepolevuje. Banky v dubnu poskytly nové hypotéky bez refinancování za 44,2 miliardy korun — silné číslo, které naznačuje, že domácnosti raději financují bydlení teď, než aby čekaly na nejistý budoucí pokles sazeb. Logika je jednoduchá: ceny nemovitostí dál rostou, takže odkládání nákupu se ve výsledku nemusí vyplatit, i kdyby hypotéka byla za rok o desetinu procentního bodu levnější.
Roli hraje i sílící vlna refixací. Domácnosti, které si pořídily hypotéku v covidových letech za sazby kolem dvou až tří procent, postupně přecházejí na současnou úroveň přes pět procent. Pro řadu rodin to znamená citelný nárůst měsíční splátky — řádově o tisíce korun — a tedy i menší prostor pro další výdaje v rodinném rozpočtu.
Ceny nemovitostí: konec přehřátí, ne konec růstu
Zatímco hypotéky zdražovaly, na straně cen nemovitostí se objevil opačný signál — první výraznější ochlazení po dvou letech přehřátého trhu. Podle jarních dat společnosti Reas.cz růst cen bytů klesl z loňských rekordních až 18 % na přibližně 6 %, u rodinných domů z více než 20 % na pouhá 3 %.
V konkrétních číslech to vypadá takto: průměrný byt v Česku se letos prodával za 5,3 milionu korun, o 300 000 korun více než loni. Průměrný dům za 6,9 milionu, o 385 000 více než v roce 2025. Zajímavé je, že v některých regionech se trh otočil úplně — v Praze a Libereckém kraji průměrné ceny domů meziročně dokonce mírně klesly.
Realitní makléři mluví o tom, že trh narazil na pomyslný cenový strop. „Letošní jaro ukázalo, že realitní trh začal výrazně reagovat na aktuální dění. Po dlouhé době dochází k citelnému ochlazení a narážíme na cenové stropy,“ shrnuje situaci jeden z oslovených expertů.
Zajímavý je i geografický posun. Dříve nejlevnější regiony teď dohánějí velká města. „Tempo zdražování se přesunulo do dříve dostupných regionů. Kupující se přizpůsobili situaci na trhu, hledají levnější alternativy a postupně tak zavírají regionální nůžky.“ Konkrétním příkladem je oblast Praha-západ, která dosáhla průměru 8 milionů korun za byt, tedy prakticky úrovně hlavního města.
Svou roli hraje i to, co se v Praze a Brně historicky neděje — pokles cen u starších rodinných domů, které vyžadují rekonstrukci. Podle dat Century 21 jde především o objekty postavené na přelomu tisíciletí, bez zateplení, s původními okny a zastaralým vytápěním. Bez razantního přepočtu ceny směrem dolů, který by zohlednil náklady na renovaci, se takové nemovitosti dnes prodávají jen velmi těžko.
Rekreační nemovitosti: rekordy s podmínkou trpělivosti
Zvláštní kapitolou letošního trhu jsou chaty a chalupy. Rekreační nemovitosti zatím rostou nejrychleji ze všech sledovaných segmentů, kdy průměrná cena chaty vystoupala na 3,3 milionu korun, meziročně o 12 %. Jenže rychlý růst ceny naráží na ochotu kupujících platit — chaty se dnes prodávají průměrně o tři týdny déle než loni.
Platí tu jednoduché pravidlo, které dobře vystihuje celkovou náladu trhu: „Kdo prodává za reálnou tržní cenu, dostane dnes víc než loni. Ale kdo zkouší tlačit na maximum, bude na své kupující čekat.“
Pozemky a regiony: nůžky se postupně zavírají
I pozemky pokračují v dlouhodobém zdražování, byť bez dramatických výkyvů. Nejvyšší meziroční růst cen bytů zaznamenal podle ČSOB Indexu bydlení Zlínský kraj (+4 %), následovaný Libereckým krajem, Vysočinou a Středočeským krajem — tedy oblastmi, které ještě před pár lety patřily k cenově nejdostupnějším. Důvod je jednoduchý: kupující, kteří si nemohou dovolit Prahu nebo Brno, se přesouvají dál a tlačí ceny v doposud klidnějších regionech vzhůru.
Co léto napoví dál
Hlavní otázka, kterou si trh teď klade, zní: je červnové zdražení hypoték krátkodobé přecenění, nebo nová stabilní úroveň kolem pěti procent? Odpověď zatím nikdo s jistotou nedá. Bude záležet hlavně na vývoji tržních úrokových sazeb, na tom, jak agresivně budou banky bojovat o nové klienty, a na celkové geopolitické situaci.
Pro kupující létu navíc tradičně nahrává jeden sezónní faktor — v době dovolených je na trhu menší konkurence zájemců, což otevírá o něco větší prostor pro vyjednávání o ceně. Realitní specialisté ale shodně varují, že na plošné zlevňování nemovitostí to nestačí. Nabídka bytů i domů zůstává omezená, nová výstavba postupuje pomalu a poptávka — i přes dražší financování — z trhu nezmizela. Spíš se proměňuje: kupující jsou opatrnější, déle porovnávají a méně podléhají tlaku „kup teď, nebo bude pozdě“. Realita ale zůstává nekompromisní — vlastní bydlení je dnes pro řadu domácností dál a dál mimo dosah.
Data v článku vycházejí z dat společnosti Reas.cz, Swiss Life Hypoindexu, ČBA Hypomonitoru a ČSOB Indexu bydlení za jaro a červen 2026.