Na realitním trhu se v podstatě nabízí tři druhy bytů:
Byt v osobním vlastnictví
Byt v osobním vlastnictví je zapsán v evidenci katastru nemovitostí. Pokud se podíváte na výpis z katastru nemovitostí – na tzv. LV („elvéčko“ – list vlastnictví), zjistíte kdo je majitelem bytové jednotky a jaký má podíl na společných částech domu a pozemku.
Pokud kupujete byt v osobním vlastnictví, převádí se vlastnické právo k této nemovité věci – bytové jednotce, spolu s podílem na společných prostorech domu a pozemku.
Kupní smlouva se vloží do katastru nemovitostí a katastrální úřad vás zapíše na LV jako vlastníka. Pokud si na koupi bytu berete hypotéku, je to nejjednodušší řešení – prostě na LV necháte zapsat zástavní právo ve prospěch banky.
Družstevní byt
Po roce 1959 na základě zákona č. 27/1959 Sb. o družstevní bytové výstavbě stát masivně podporoval výstavbu bytů stavebními bytovými družstvy formou družstevní výstavby – stát půjčil až 50 % formou zvýhodněného úvěru družstvu až na 40 let s 1 % úrokem, zbytek nákladů na výstavbu pokryl státním příspěvkem. Toto fungovalo až do 1.1.1992.
Pokud kupujete družstevní byt, kupujete členská práva v bytovém družstvu, ke kterým patří právo užívat konkrétní byt.
Členská práva nejsou nemovitá věc, nejsou zapsaná v katastru nemovitostí, a tak se jimi nedá ručit pro hypotéční úvěr, protože nejde zapsat zástavní právo do katastru nemovitostí.
Jestliže kupujete družstevní byt, kupujete členská práva v bytovém družstvu spolu s nájemní smlouvou na konkrétní byt.
Pokud si na koupi družstevního bytu chcete vzít hypotéku, je to možné – zavážete se bance, že do roku budete mít byt převeden do osobního vlastnictví a poté k němu zřídíte zástavní právo pro banku.
Převod do osobního vlastnictví je jednoduché u bytových domů, kde již je prohlášením vlastníka dům rozdělen na jednotlivé bytové jednotky a ustanoveno společenství vlastníků jednotek – jen někdy zbývá doplatit tzv. anuitu – nesplacenou část úvěru k bytové jednotce, poté je převod do osobního vlastnictví nárokový.
Družstevní byt se státní dotací
Nový zájemce o členství v družstvu (rozuměj – kupující družstevního bytu) nesmí
- vlastnit jinou nemovitost k bydlení,
- mít uzavřenu jinou nájemní smlouvu s družstvem nebo obcí na dobu neurčitou
jinak by se musela vracet dotace.
Ze stejného důvodu takový byt nelze převést do osobního vlastnictví dříve než za 20 let (i kdyby byla anuita členem družstva úplně doplacena). Vzhledem k tomu, že se tyto byty se stavěly od konce 90. let, např. byt z roku 1999 nebude možný převést do osobního vlastnictví dříve než v roce 2019.
Není tedy možné vzít si hypotéku s tím, že se do roka zaručíte bance kupovaným bytem.
Pokud byste takový byt chtěli kupovat na hypotéku, museli byste ručit jinou nemovitostí, např. bytem rodičů.
