Zahradní Město dostalo jméno podle snu, který se nikdy úplně nedokončil. Kolonie rodinných domků se zahrádkami měla pokrýt celou oblast, přišla válka a stavělo se dál jinak. Přesto, nebo možná právě proto, je z něj dnes jedna z nejžádanějších adres východní Prahy. A ceny to potvrzují.
Ještě na začátku dvacátého století tu byla jen pole a pár obcí okolo, Záběhlice, Strašnice, Hostivař a osamělý statek Práče. Ve třicátých letech pak v Praze naplno propukla móda zahradních měst, tedy čtvrtí rodinných domků inspirovaných anglickými kotážemi.
V Záběhlicích se rozhodli postavit rovnou dvě. Západní dostala jméno Spořilov, východní se stavěla mezi lety 1934 a 1941 a nazvali ji Zahradní Město. Jméno si zasloužilo dvakrát, jednak typem zástavby, jednak systémem ulic, které skoro všechny nesou jména rostlin. Hyacintová, Tulipánová, Narcisová, Jetelová, Šalvějová.
Původní plán byl velkorysý a počítal se zastavěním celé plochy mezi tratí na Benešov a Jižní spojkou. Válka ho ale přerušila a vilkové Zahradní Město zůstalo nedokončené. Po válce podél zeleného bulváru Malinové vyrostly třípatrové bytovky se sedlovými střechami, které ráz čtvrti moc nenarušily. V šedesátých a sedmdesátých letech pak po obou stranách přibyla dvě panelová sídliště, západ u obchodního domu Květ a východ u obchodního domu Cíl. Dohromady tu vzniklo přes 4 900 bytů pro víc než 12 000 lidí.
Od roku 1960 spadá celé Zahradní Město pod Prahu 10. V roce 2005 přibyla na jihovýchodním okraji Záběhlic další zástavba, Nové Zahradní Město.
Staré Zahradní Město tvoří původní cihlové domky a řadové vily z let 1934 až 1941 v ulicích pojmenovaných po květinách. Je to architektonicky nejcennější a nejhezčí část. Sídliště západ a východ přinášejí typickou panelovou zástavbu s dobrou infrastrukturou. Nové Zahradní Město nabízí modernější bydlení z přelomu tisíciletí.
Zahradní Město vstupuje do roku 2026 na vlně rostoucího zájmu. Pražský trh se po přehřátí roku 2024, kdy ceny bytů rostly až o 18 %, zklidnil a tempo kleslo zhruba na 6 %. U rodinných domů se nabídkové ceny v první čtvrtině roku pohybují mezi 110 a 130 tisíci za metr užitné plochy, u atraktivních lokalit i přes 150 tisíc. V tomhle srovnání zůstává Zahradní Město pořád relativně dostupnou alternativou s prostorem k růstu.
Původní domky a vilky ze Starého Zahradního Města jsou na trhu výjimečné zboží. Majitelé je drží generačně a k prodeji se dostávají jen málokdy. Orientačně se pohybují od 12 do 22 milionů, u zvlášť zachovalých nebo větších objektů i výš. Rozhoduje technický stav, velikost pozemku a zahrady, energetika a možnost nastěhovat se hned. Když se takový dům objeví, obvykle nemá o zájemce nouzi.
Sídliště západ a východ nabízejí nejširší výběr na místním trhu. Byt po rekonstrukci vyjde znatelně dráž než nerekonstruovaný, rozdíl bývá i jeden až dva miliony. Ukažme si to na čísle. Zrekonstruovaný 3+kk v panelu tu prodáváme orientačně za 8 až 11 milionů, srovnatelný byt před rekonstrukcí spíš kolem 6 až 7. Část poptávky navíc přichází z dražšího vnitřního Prahy 10 a z Prahy 2, což ceny dál podpírá.
| Typ nemovitosti | Orientační cena | Trend 2025–2026 |
|---|---|---|
| Rodinný dům (staré Zahradní Město) | 12–22 mil. Kč | ↑ stabilní, nízká nabídka |
| Byt 1+kk / 1+1 (panel) | 3,5–5 mil. Kč | ↑ mírný růst |
| Byt 2+1 / 2+kk (panel) | 5,5–8 mil. Kč | ↑ mírný růst |
| Byt 3+1 / 3+kk (panel, po rekonstrukci) | 8–11 mil. Kč | ↑ silný zájem |
| Byt v novostavbě (Nové ZM) | od 12 mil. Kč | ↑ prémiový segment |
| Pronájem 2+kk | 18–26 tis. Kč/měs. | → stabilní |
Zahradní Město roste tiše, bez bubliny a s pevným základem. Kdo tu dnes kupuje, nekupuje módní vlnu. Kupuje čtvrť s charakterem, zelení a rozumnou cestou do centra.
Stanice Praha-Zahradní Město z roku 2019 nabízí přímé vlakové spojení do centra i na letiště.
Hustá síť autobusů, tramvaje na Průběžné a rychlé napojení na metro C i A. Do centra pod dvacet minut.
Hyacintová, Tulipánová, Narcisová. Systém ulic pojmenovaných po rostlinách dělá atmosféru, jakou jinde v Praze nenajdete.
Hamerský rybník, Krčský les i Hostivařská přehrada jsou dostupné pěšky nebo na kole.
Klub AK Čerti (hokej, tenis, kuželky) tu funguje od roku 1939, Eden Aréna je pár minut daleko.
Školy, školky, poliklinika i obchody. Čtvrť byla od začátku plánovaná jako soběstačná.
Omezená nabídka historických domků a rostoucí zájem drží ceny dlouhodobě nahoře.
Zástavba z roku 2005 přinesla nové byty i infrastrukturu. Čtvrť se pořád vyvíjí.
Zahradní Město a Spořilov jsou si blízké nejen na mapě, ale i duchem. Obě vyrostly ze stejného prvorepublikového ideálu zahradního bydlení. Přesto se v pár věcech liší a promítá se to i do cen.
| Zahradní Město | Spořilov | |
|---|---|---|
| Vznik kolonie | 1934–1941 | 1926–1929 |
| Dokončenost projektu | Nedokončeno (válka) | Téměř kompletní |
| Doprava | Vlak + bus + tram | Metro C + bus |
| Ceny bytů (panel) | 5,5–11 mil. Kč | 5–10 mil. Kč |
| Rodinné domy | 12–22 mil. Kč | 13–25 mil. Kč |
| Charakter | Větší, různorodější | Kompaktnější, ucelenější |
Zahradní Město má do druhé poloviny dvacátých let vítr v zádech. Nová železniční stanice zásadně zlepšila dostupnost a další rozvoj tratí může přidat. Poptávka po historických domcích přitom pořád převyšuje nabídku.
Kdo hledá bydlení s charakterem, zelení a rozumnou vzdáleností od centra a nechce platit přirážku jen za adresu, tady dává Zahradní Město smysl. Rádi vám poradíme, jestli mířit do staré kolonie, na sídliště, nebo do novostavby.
Ozvěte se nám a společně se na to podíváme.