SnadnoBydlet.cz

Tag: Stavební povolení

  • Malou stavbu můžete postavit i bez povolení. Jak ji správně legalizovat a neplatit vysokou pokutu

    Máme tady nový stavební zákon. Jaké stavby dle něj můžete postavit bez stavebního povolení? A jak zlegalizovat černou stavbu, která už stojí?

    Na co nepotřebuji stavební povolení?

    Na drobné stavby do 40 m2 plochy a 5 m výšky, které mají pouze jedno nadzemní podlaží a sklep maximálně do hloubky 3 m, neobsahují obytné prostory ani sociální zařízení a plní pouze doplňkovou funkci hlavní stavby. Jde o kůlnu, zahradní domek, dílnu, pergolu, přístřešek nebo altán.

    Bez povolení postavíte taky skleník (pařeniště, kurník, králíkárnu, voliéru, včelín) do 25 m2 a bazén do 40 m2, opěrnou zeď do 1 m výšky, která nepodporuje svah a nezasahuje do sousedního pozemku. Pak ještě plot do výšky 2 m a přípojky technické infrastruktury do 50 délky (vodovod, elektřina, kanalizace) – pokud se jedná o připojení ke stávající stavbě.

    Drobnou stavbu můžu stavět sám?

    Ano. I opravovat. Pokud nedojde k ohrožení na zdraví osob, požární bezpečnosti, změny ve stabilitě, vzhledu stavby a užívání. Pokud zasahujete do nosných konstrukcí stavby, je vaší povinností zařídit stavební dozor.

    Na co si dát pozor?

    Musíte dodržet územní plán, odstupové vzdálenosti (2 m od hranice pozemku) a neomezit sousedy. V některých případech, záleží na lokalitě, rozsahu stavby a místních podmínkách, může stavební úřad vyžadovat ohlášení. Proto si raději nejprve vše zjistěte u místně příslušného stavebního úřadu.

    Pokud tyto předpisy nedodržíte, může stavební úřad nařídit odstranění vaší drobné stavby. Tomu se dá zabránit pouze uvedením stavby do souladu s požadavky nového stavebního zákona a dalších právních předpisů.

    Foto: Shutterstock

    Jak je to s garáží?

    Garáž mezi drobné stavby nespadá, takže k její výstavbě budete potřebovat stavební povolení. Stejně jako pro jakoukoliv stavbu, která je určena k bydlení nebo rodinné rekreaci.

    Lze zlegalizovat černou stavbu?

    Dříve celkem úspěšně fungovala praxe, že postavíte stavbu načerno a pak ji na stavebním úřadě dodatečně zlegalizujete. Vyzkoušet můžete tento postup, koneckonců s poctivostí nejdál dojdete. Nový stavební zákon však přináší změny a dodatečná legalizace už není samozřejmá, ani běžná. Bez povolení se stavět nevyplácí, dost možná totiž budete muset na vlastní náklady demolovat.

    Foto: Shutterstock, zdroj: mmr.gov, Zakonyprolidi, eStav, Dostupnyadvokat

  • Drobné stavby na pozemku jsou velký problém. Nový zákon dělá ještě větší zmatek

    Nový stavební zákon, který začal platit v loňském roce, mnoha lidem motá hlavu. To, co bylo, dávno není, a změna je život. Jak například postupovat ohledně drobných staveb?

    Co je drobná stavba?

    Abychom si upřesnili pojmy, pojďme si říci, jak stavební zákon č. 283/2021 Sb. definuje drobnou stavbu. Vždy jde o stavby umístěné na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, vzdálené minimálně 2 m od hranic pozemku.

    • Stavba do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s maximálně jedním nadzemním podlažím a podsklepená nejvýše do hloubky 3 m. Kůlna, altán, sauna, sklad, dřevník, přístřešek nebo dílna pro nepodnikatelskou činnost.
    • Skleník do 40 m2 a 5 metrů výšky bez podsklepení.
    • Bazény do 40 m2.
    • Opěrné zdi do výšky 1 m nebo oplocení do výšky 2 m.

    Mohu stavět svépomocí?

    Drobné stavby lze realizovat pouze v souladu s územně plánovací dokumentací. Dobrou zprávou ovšem je, že drobné stavby můžete stavět či odstraňovat svépomocí bez nutnosti získání stavebního povolení a bez kolaudačního souhlasu. Pokud chcete provést změnu v užívání drobné stavby (z kůlny udělat obytný prostor), budete muset na stavební úřad podat žádost.

    Foto: Freepik

    Omezení pravomocí obcí

    Zatímco občanů se nový zákon až tak negativně nedotkne, pro obce je klíčový. Omezuje totiž jejich pravomoci, neboť pravidla nyní platí celoplošně. Obce tak ztrácejí šanci ovlivnit, jaký charakter bude mít zástavba. Dříve bylo možné nadiktovat povolený materiál, výšku nebo vzhled stavby.

    Na co si dát pozor?

    Když by vaše stavba překročila požadované limity (zastavěná plocha, výška, podsklepení, vzdálenost od hranic pozemku), nejedná se již o drobnou stavbu a budete na ni potřebovat stavební povolení. Pro stavby na území kulturních památek nebo na chráněných územích platí přísnější pravidla. V tom případě konzultujte na úřadě. A pokud si v čemkoliv nejste jistí, obraťte se na odborníky.

    Foto: Shutterstock, zdroj: Zakonyprolidi, mmr.gov, Homeincube

  • Soused staví černou stavbu. Dá se mu v tom nějak zabránit?

    Zjištění, že váš soused zahájil stavební práce bez potřebného povolení, může vyvolat obavy a otázky týkající se legálnosti a možných dopadů na vás. Jaké kroky můžete podniknout, abyste ochránili své zájmy a zajistili dodržování stavebních předpisů?

    Můžete se bránit

    Stavební činnost v sousedství může výrazně ovlivnit kvalitu vašeho bydlení a hodnotu vaší nemovitosti. Pokud soused zahájí stavbu bez potřebných povolení, tedy tzv. “černou stavbu”, je důležité vědět, jaké máte možnosti obrany. Stavění větších staveb musí být ze zákona doloženo stavebním povolením. Jestli staví váš soused bez něj, můžete se patřičným způsobem bránit. Na řádcích níže se dozvíte, jak postupovat v případech, ve kterých se soused rozhodl stavět na vlastní pěst.

    Černou stavbu poznáte snadno

    Nabyli jste dojmu, že stavba na sousedním pozemku není legální? Pokud ano a máte podezření, že soused staví bez povolení, můžete podniknout několik kroků, pomoci kterých snadno zjistíte, jestli máte pravdu. Ze všeho nejdříve kontaktujte stavební úřad. Požádejte o prošetření situace na příslušném stavebním úřadu. Úřad se musí ze zákona vaším podnětem zabývat a informovat vás o výsledku šetření.

    Když se prokáže, že jste měli pravdu, úřad zahájí řízení o odstranění stavby či dodatečné povolení. Jako soused máte právo na účast v takovém řízení. Během řízení můžete podívat své námitky a zasahovat do něj svými poznámkami. V případech, kdy se stavební úřad nevyjádří, nebo nebudete s jeho výsledkem spokojeni, se obraťte na nadřízené orgány, tedy krajský soud.

    Foto: Shutterstock

    Dodatečné povolení stavby

    Stejně jako vy i druhá strana má možnost, jak celou věc napravit. Váš soused může požádat o dodatečné stavební povolení. V takovém případě musí dokázat, že stavba splňuje všechny zákonné požadavky a není v rozporu s veřejnými zájmy. Pokud nebude schopen tyto podmínky prokázat, bude nařízeno odstranění takové stavby.

    Více informací ohledně stavebního povolení naleznete ve stavebním zákoně č. 183/2006 Sb. Kromě něj se důležité informace nachází rovněž ve vyhlášce č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření.

    Foto: Freepik, zdroj: Dostupnyadvokat, Frankbold.org

  • Sousedova stavba zastínila solární panely na střeše. Je to vůbec možné?

    Pořídili jste si fotovoltaiku, ale sousedova nová přístavba najednou omezuje sluneční svit na vaší střeše? Možná vás napadá, zda se proti tomu dá něco dělat. Není to bez šance, české právo sice zatím není na fotovoltaiku zcela připravené, ale určité obranné mechanismy existují.

    Máte svá práva

    V dnešní době, kdy cena energií roste a udržitelnost se stává prioritou, investice do solárních panelů dává čím dál větší smysl. Bohužel se ale stává, že jejich funkčnost naruší okolní změny. Například nová přístavba, kterou staví soused bez ohledu na to, že tím omezí přístup slunečního světla na vaši střechu. Taková situace může zásadně ovlivnit návratnost investice. Přesto existují způsoby, jak se bránit, ať už prostřednictvím občanského zákoníku, stavebního zákona nebo účasti v územním a stavebním řízení. Klíčové je znát svá práva a nenechat situaci zajít příliš daleko.

    České právo vs nedostatek slunečního svitu

    Zastínění solárních panelů bohužel není v Česku výslovně řešeno zákonem. Právní předpisy totiž stále vycházejí z doby, kdy fotovoltaika nebyla běžnou součástí rodinných domů. Neznamená to však, že by majitelé solární elektrárny byli zcela bez ochrany. Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. uvádí, že vlastník nemovitosti nesmí nad míru přiměřenou poměrům rušit souseda a to včetně nadměrného stínění. Zde je ale důležité posoudit, co je ještě přiměřené a co už ne.

    Další možností je obrana v rámci územního a stavebního řízení. Pokud soused plánuje stavbu, která by mohla ovlivnit vaše solární panely, máte jako vlastník přilehlé nemovitosti právo být účastníkem řízení. Můžete podávat námitky a požadovat přehodnocení projektu. Pokud se vám podaří prokázat, že stavba omezí využití vašich solárních panelů a tím vám způsobí škodu, může úřad projekt zamítnout nebo požadovat jeho úpravu.

    Foto: Shutterstock

    Co když už je hotovo

    V některých případech soused začne stavět bez toho, aby vás informoval, nebo už stavba dokonce stojí. I v takové situaci můžete stále jednat. První krok, který byste měli podniknout, je obrátit se na příslušný stavební úřad a ověřit, zda byla stavba řádně povolena. Jestli ne, může jít o černou stavbu a úřad má možnost zahájit řízení o jejím odstranění. Existuje již povolení ke stavbě? V tom případě požádejte o přezkoumání. Upozorněte na skutečnost, že vydané stavební povolení neobsahuje všechny klíčové informace, nebo naopak, že se v něm vyskytují chybné informace.

    Pokud stavební úřad neshledá pochybení, nezbývá než se obrátit na soud. V takovém případě musíte prokázat, že vám stavba způsobuje konkrétní újmu, např. ztrátu výkonu solárního systému, snížení výnosu nebo znehodnocení nemovitosti. Soud může nařídit odstranění části stavby, nápravu, nebo přiznat finanční kompenzaci. Vždy ale uděláte nejlépe, když situaci začnete řešit ještě ve fázi plánování stavby.

    Foto: Shutterstock, zdroj: estav, homeincube

  • Vlastnictví pozemku ještě neznamená, že na něm budete stavět, co chcete

    Pořízení vlastního pozemku je pro mnoho lidí splněným snem a prvním krokem k vysněnému bydlení. Málokdo si ale uvědomuje, že ani jako majitel pozemku nemáte automaticky právo postavit na něm cokoli. Česká legislativa, územní plány i stavební zákon jasně určují, co kde může stát a co ne.

    Informujte se ještě před nákupem

    Vlastní kus půdy je základem k tomu, abyste si mohli postavit vysněný dům. Neznamená to ovšem, že si na něm postavíte úplně cokoliv. Každý pozemek má své právní, technické a územní limity, které určují, zda a co na něm můžete stavět. Před nákupem i samotným plánováním stavby si musíte zjistit, zda je pozemek určen k výstavbě, jaké má územní omezení a co povoluje místní územní plán. Jinak by se z vašeho snu mohla stát drahá past plná zklamání.

    Územní plán a koeficient zastavěnosti

    Každá obec v České republice má zpracovaný územní plán, který rozděluje jednotlivé části katastru do tzv. funkčních zón. Ty určují, zda pozemek slouží k bydlení, rekreaci, zemědělství, průmyslové výstavbě apod. Může se tak stát, že si koupíte pozemek v krásné přírodě, ale zjistíte, že je vedený jako zemědělská půda a stavět na něm není možné, nebo jen za velmi přísných podmínek.

    Důležité je také zkontrolovat regulační prvky, které územní plán stanovuje: výšku zástavby, tvar střechy, odstupy od hranic pozemku či koeficient zastavěnosti plochy. V některých lokalitách se například povolují jen domy se sedlovou střechou, jinde jsou omezené fasádní barvy atd. Zmíněný koeficient udává poměr zastavěných ploch vůči celkové výměře viz §2 odst. (7) stavebního zákona.

    Foto: Freepik

    Stavební povolení a další úřední překážky

    Než začnete s výstavbou, musíte získat od stavebního úřadu stavební povolení nebo alespoň ohlášení stavby, podle typu stavby. I zde se může objevit řada komplikací. Úřady mohou zohledňovat dopravní dostupnost, napojení na inženýrské sítě, ochranná pásma (například vodních zdrojů, železnic nebo elektrických vedení), případně památkovou ochranu nebo záplavové území.

    Další překážkou může být nesouhlas sousedů, pokud stavba naruší jejich soukromí nebo osvětlení pozemku. Všechny tyto faktory mohou vést k tomu, že stavební povolení nedostanete, nebo budete muset svůj projekt upravovat, což může znamenat výrazné prodražení i zdržení celé stavby.

    Shrnutí

    Omezení daná územním plánem, legislativou a konkrétními podmínkami místa mohou vaše plány výrazně omezit. Proto je klíčové, abyste dopředu vše prověřili, nejlépe s pomocí odborníka, například architekta nebo projektanta. Důkladná příprava vám ušetří nejen peníze, ale i starosti, které by mohly vzniknout až v průběhu stavebního řízení. Postavit dům není jen tak, jedná se o velký krok a zaslouží si pevné základy, nejen v doslovném, ale i právním smyslu.

    Foto: Freepik, zdroj: MaklerMartin, Realitni-makler

  • Které stavby nepotřebují stavební povolení. Stavět se dá i bez něj

    Pokud chcete stavět, musíte prvně zjistit, zda je potřeba stavební povolení. Některé stavby totiž vyžadují stavební povolení a některé ne. Proto je třeba se na to zaměřit a předejít tak problémům se stavebním úřadem.

    Stavební zákon

    Všechny stavby, které vyžadují stavební povolení nebo ohlášení jsou sepsány v zákoně č. 183/2006 Sb. V roce 2018 došlo k novele stavebního zákona. Zákon nově umožňuje určité stavby rodinných domů, rekonstrukce realizovat jen na základě ohlášení stavby. Také se rozšířily objekty, které nepodléhají stavebnímu povolení ani ohlášení.

    Stavební ohlášení

    Ohlášení stavby je v podstatě taková zjednodušená forma stavebního povolení. Je určena pro rodinné domky, byty, rekreační domy a jejich přístavby. Stavební povolení se většinou dlouho vleče, ale díky ohlášení můžete stavět rychleji. Nevyhnete se ale územnímu řízení. Pokud máte špatné vztahy se sousedy, je lepší využít stavebního povolení. K ohlášení stavby totiž potřebujete souhlas sousedů.

    Stavby bez potřeby stavebního povolení

    Nové stavby

    Opěrná zeď do výšky 2 m, která nesmí hraničit s veřejně přístupnými komunikacemi a veřejným prostranstvím

    Skleník, který má rozlohu maximálně 40 m² a výšku 5 m. Musí být postaven 2 m od hranice pozemku.

    Stavba u rodinného či rekreačního domu – stavba musí mít zastavěnou plochu maximálně 25 m² , musí mít jedno nadzemní podlaží, výšku 5 m a podsklepení do hloubky 3 m. Stavba musí stát minimálně 2 m od hranic pozemku. Stavba nesmí sloužit k podnikání a nesmí se zde skladovat hořlavé ani výbušné látky.

    Bazén – musí být maximálně 40 m²  velký a musí stát 2 m od hranic pozemku.

    Výměna vedení technické infrastruktury, pokud se nemění její trasa.

    Úpravy bytu a domu

    Jedná se o stavební úpravy a práce, kdy se nezasahuje do nosných konstrukcí. Nemění se její vzhled ani způsob užívání stavby

    Stavby v památkové chráněném území

    Drobné stavby v památkové chráněném území, také nemusíte ohlašovat. Musíte však skutečnost projednat s orgánem památkové péče.

    Pokud si nejste jisti, jestli vaše plánovaná stavba do stavebního zákona spadá, zajděte si na nejbližší stavební úřad. Tam vám nejlépe poradí a nemusíte si podrobně studovat stavební zákon.

    Foto: Shutterstock, zdroje: Perlikprojekce, Měšec