SnadnoBydlet.cz

Tag: pronajímatel

  • Nájemníky budete moci vystěhovat rychleji. Notář může nahradit exekuční rozhodnutí

    Pronájem bytu je spojen s několika riziky. Jedním z nich je problém zbavit se nájemníka, který se ani po vypršení smlouvy nemá k vystěhování z bytu. Jaké má tahle zapeklitá situace řešení?

    Nejrychlejší cesta? Notářský zápis

    Pojistěte si hladký průběh vystěhování nájemníka předem. Zajděte společně k notáři a sepište zápis, který bude fungovat zároveň jako exekuční titul. Zápis musí obsahovat identifikaci nájemníka i pronajímatele, popis závazku a předmětu plnění, stanovení lhůty pro splnění povinnosti (vyklizení) a výslovný souhlas nájemníka s exekuční vykonatelností. Zápis se pořizuje v době trvání nájmu jako preventivní opatření. Když však dojde na nejhorší a nájemník nechce ve stanovené lhůtě opustit byt, můžete rovnou povolat exekutora.

    Standardní civilní řízení? Příliš zdlouhavé

    Běžně to funguje takto. Jestliže nájemce odmítá opustit pronajatou nemovitost, pronajímatel se musí obrátit na soud a domáhat se vyklizení prostřednictvím standardního civilního řízení, které trvá měsíce, ne-li roky. To ničí nejen pronajímatele, ale negativně dopadá na celkovou dostupnost nájemního bydlení. Proto poslanci připravují novelu zákona č. 99/1963 Sb., která by měla co nevidět vyjít v platnost. Původní plán byl červenec 2025, tak snad se brzy dočkáme.  

    Nové řešení? Rozkaz k vyklizení

    Rozkaz k vyklizení bude v případě schválení novým opatřením, které popožene celý proces zbavení se nájemníka, který neoprávněně (po vypršení smlouvy) užívá nemovitost. Co všechno musí doložit a jak bude proces probíhat?

    Foto: Shutterstock

    Co vše bude potřeba?

    Rozkaz k vyklizení se zahajuje na návrh pronajímatele a musíte splnit několik podmínek.

    • Jste vlastníkem nemovitosti.
    • Mezi vámi a nájemníkem existoval nájemní vztah, který již prokazatelně skončil.
    • Nájemník i nadále užívá nemovitost bez právního důvodu.
    • Nejméně 14 dní před podáním žaloby jste žalovanému poslali procesní písemnou výzvu k vyklizení na doručovací (případně poslední známou) adresu.

    Jaký bude průběh řízení?

    Soud zašle rozkaz spolu s výzvou k podání vyjádření. Pokud nájemce ve stanovené lhůtě nepodá odpor, rozkaz se stává pravomocným a má stejný účinek jako soudní rozsudek. Pokud však žalovaný podá řádný odpor včas, rozkaz k vyklizení se ruší a začne soudní jednání.  

    Foto: Freepik, zdroj: msp.gov.cz, Pravniprostor, Homeincube

  • Nájemník dělá v bytě neplechu. Kdy tam může majitel bytu vpadnout?

    Máme tady dvě práva. Právo pronajímatele na kontrolu svého majetku a právo nájemce na ochranu soukromí. Kdo s koho?

    Práva nájemníka

    Pronajímatel musí nájemníkovi zajistit nerušené bydlení, užívání pronajatého prostoru a využívání služeb spojených s užíváním bytu. Majitel nájemního bytu musí mít ke vstupu do něj oprávněný důvod. Svou návštěvu je povinen nájemci předem oznámit a vykonat ji v době, kdy je nájemce zrovna doma. Pokud jde o opravu ze strany pronajímatele, opět je třeba, aby se strany dohodly, kdy bude provedena, a zda může být vykonána i za nepřítomnosti nájemce.

    Co když pronajímatel vyžaduje návštěvy příliš často?

    Pokud majitel příliš často obtěžuje nájemníka svými návštěvami, např. za záminkou kontroly luxusního bytu, může to být vyloženo jako podstatné obtíže, které nájemce opravňují požadovat slevu z nájemného. Stejná situace nastává, pokud před koncem nájemního období pronajímatel neustále byt ukazuje potenciálním novým nájemcům.

    Foto: Shutterstock

    Kdy může pronajímatel do bytu vstoupit bez ohlášení?

    Jestliže hrozí, že v bytě dojde ke škodě na majetku a nájemce není doma, vlastník svůj vstup předem hlásit nemusí. Jde o požáry, úniky vody, prasknutí odpadního potrubí.

    Pokud nájemce odcestuje na dobu delší než 2 měsíce a nezajistí přístup do nemovitosti další osobě. Další možností je zmizení nájemce. Nejprve je třeba jej kontaktovat a podepsat s ním písemnou dohodu o ukončení nájmu, pokud však nelze nájemce kontaktovat, může vlastník do bytu vstoupit.

    Jak zajistit dobré vztahy?

    Vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem se řídí občanským zákoníkem. Nejlepší je frekvenci návštěv ošetřit rovnou v nájemní smlouvě. Pak si obě strany nemohou nic vyčítat. Nájemní smlouvu raději svěřte do rukou odborníkovi.

    Foto: Freepik, zdroj: Realitycechy, dTest

  • Vysoká vlhkost v bytě. Má nájemník na pronajímatele nějakou páku?

    Vysoká vlhkost v bytě není zrovna zdraví prospěšná. Často se kvůli ní tvoří plíseň, která má vyloženě negativní vliv. Náchylnějším lidem může způsobit alergickou rýmu, astma, chronický kašel, atopický ekzém, ale také bolesti hlavy nebo zánět spojivek. Zkrátka žádná legrace. Jenže co když nejde o váš byt? Máte jako nájemník nějakou šanci donutit pronajímatele k nápravě?

    Kdy má povinnost plíseň odstranit nájemce a kdy pronajímatel?

    Pokud se objeví běžná plíseň během vašeho užívání bytu, je na vás, abyste se s ní vypořádali. Pokud však jde o plíseň masivní či opakovaně se vracející, tu má na triku pronajímatel. V nájemní smlouvě podrobnosti nehledejte, podobné případy ošetřuje přímo zákon. Pokud tedy za plíseň může například nekvalitní izolace, porucha v rozvodech vody nebo špatně provedená rekonstrukce, máte povinnost závadu co nejdříve oznámit pronajímateli a on musí problém v přiměřené době vyřešit.

    Hledejte chybu nejprve u sebe

    Pokud se v pronajatém bytě objeví plíseň, zkuste si nejprve sáhnout do svědomí. Dost často nejde o žádnou závažnou vadu v izolaci, ale zkrátka o nevhodné užívání bytu. Pokud dostatečně neodvětráváte, dá se čekat, že se plíseň objeví.

    Prevence plísní

    Pokud se chcete plísni vyhnout, zkuste aplikovat alespoň některá z následujících doporučení.

    • Větrejte. Správné větrání je krátké, intenzivní a časté. Raději otevřít třikrát denně okna na pár minut dokořán než polovinu dne větrat ventilačkou.
    • Do kuchyně pořiďte digestoř, do koupelny a na záchod ventilátor.
    • Pokud je potřeba, začněte používat odvlhčovač.
    Foto: Shutterstock

    Jak postupovat krok za krokem?

    Pokud je právo na vaší straně, můžete se řídit následující posloupností, která vychází z občanského zákoníku. Zákon č. 89/2012 Sb.

    1. Ujistěte se, že jste pro odstranění plísně udělali maximum. Kupte si vlhkoměr a kontrolujte hodnoty vlhkosti.
    2. Plíseň zdokumentujte a upozorněte na ni majitele. Zdůrazněte, že jde o opakovaný problém, buďte neodbytní. Majitel by měl problém začít řešit zhruba do 30 dní.
    3. Pokud majitel otálí, máte právo žádat o slevu z nájemného.
    4. Plíseň také můžete zlikvidovat sami a požadovat na pronajímateli úhradu nákladů.
    5. V případě, že pronajímatel nepůjde do sebe, čeká vás soudní spor.

    Foto: Shutterstock, zdroj: Zakonyprolidi, estav, Ceskestavby, Portalobydleni

  • Pozor na trvalý pobyt nájemníků. Náhle může dorazit exekutor

    Nájemník v exekuci je problém. A ne až tak výjimečný, v České republice je totiž v exekuci více než 640 000 lidí. Jak ošetřit, aby finanční problémy nájemníka nepadly na vaši hlavu?

    Nájemník k nahlášení trvalého bydliště nepotřebuje váš souhlas

    Dříve se radilo, aby pronajímatelé zabránili nájemníkům nahlásit si na adresu trvalé bydliště. To je dnes poměrně zbytečná rada, protože nájemník nepotřebuje váš souhlas ani vaše dovolení. Pokud donese platnou nájemní smlouvu, trvalé bydliště si může na danou adresu napsat, i kdybyste se na hlavu stavěli.

    Pohlídejte si, aby nájemník trvalý pobyt zrušil

    Nemá tedy smysl jít hlavou proti zdi a trvalé bydliště nájemníkovi zakázat, spíš je třeba pohlídat, aby si nájemník trvalé bydliště odhlásil. Ať už z důvodu možné exekuci nebo třeba kvůli nevítané korespondenci. Pokud na vás nájemník zvysoka kaše a bydliště si neodhlásil, nezoufejte, návrh na zrušení místa trvalého pobytu můžete podat i sami. Stačí doložit nájemní smlouvu na dobu určitou, která již uplynula, nebo výpověď z nájmu s datem ukončení nájemního vztahu. Pak je ještě třeba dokázat, že daná osoba už byt neužívá. K tomu je ideální prohlášení nájemce, ale stačí i svědectví sousedů nebo nová nájemní smlouva s někým jiným.

    Nejlepší obrana je prevence

    Pokud máte z budoucích opletaček s exekutory bývalých nájemníků obavy, soustřeďte více energie na výběr nájemníků. Snažte se o nich získat co nejdetailnější představu. Zaměstnání, přibližný příjem, dluhy, alimenty, předchozí bydlení, důvod vystěhování. Klidně můžete požadovat potvrzení o bezdlužnosti nebo výpis z registru neplatičů. Ověřte si také trvalé bydliště zájemce. Pokud je vedeno na městském nebo obecním úřadu, rozsvítila se červená kontrolka. Mrkněte také na centrální evidenci exekucí, za jedno vyhledávání sice zaplatíte 60 Kč, ale budete vědět, na čem jste.

    Foto: Shutterstock

    Moudré rady pro pronajímatele

    Rozhodně požadujte kauci, ta může dosahovat až tří nájmů, a sepište předávací protokol včetně fotodokumentace. V nájemní smlouvě si sjednejte pravidelné kontroly nemovitosti. Čas od času se nájemníkovi ozvěte. Při první vynechané či zpožděné platbě zbystřete. Pokud se nájemník zdráhá komunikovat, prověřte si jej v insolvenčním rejstříku.

    Co když mám nájemníka v exekuci?

    Pokud k nájemníkovi exekutor dorazí a zabaví něco z vybavení nemovitosti, máte k dispozicí fotodokumentaci v předávacím protokolu a můžete do 30 dní podat návrh na vyškrtnutí věcí ze soupisu. Pokud exekutor návrhu nevyhoví, podejte žalobu.

    Jak nájemníka vystěhovat?

    Výpovědí z nájmu. Pokud se nájemník v dané lhůtě odmítá vystěhovat, nesmíte si hrát na vyhazovače, musíte podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Pokud ani soudní rozsudek nájemník nerespektuje, zažádejte o exekuční vyklizení.

    Foto: Shutterstock, zdroj: Stalynajem, Garancenajmu

  • Jak stanovit správnou výši nájemného

    Stanovit správnou výši nájemného tak, aby byla výhodná pro obě strany, je někdy opravdový oříšek. Správná výše nájemného je taková, kterou bude ochoten nájemník zaplatit a pronajímatel za ní nemovitost pronajmout. Výše nájemného se často odvíjí i od cen na trhu, neboli od tzv. cenové mapy.

    Co vše ovlivňuje výši nájemného

    Při stanovování výše nájemného se podívejte na inzeráty z vašeho okolí. Za kolik se pronajímají byty srovnatelné s tím vaším. Je několik faktorů, které ovlivňují, na jakou částku bude nájemné vystaveno.

    • Cenu nájemného ovlivňuje, v jaké lokalitě se nemovitost nachází. Zda je k dispozici parkoviště, výtah, občanská vybavenost a hromadná doprava. Obecně také platí, že byty nacházející se ve vyšších patrech mají nižší nájemné než byty v nižších patrech.
    • Nájem také samozřejmě určuje velikost bytu a jeho dispoziční řešení. Zdali je součástí bytu balkon, sklep nebo jsou k dispozici vestavěné skříně nebo jiné úložné prostory.
    • Důležitý je technický stav a vzhled bytu. Veškeré zařízení bytu (pračka, lednička, atd.) by mělo být v použitelném stavu. Cenu také ovlivňuje, zda jde o novostavbu, byt je zateplený a je po rekonstrukci. Jestli byt budete pronajímat zařízený nebo nezařízený většinou závisí na dohodě s nájemcem.
    Foto: Freepik

    Z čeho se skládá nájemné

    Nájemné se skládá z nájmu a poplatků za služby. Služby by měly být stanovené zvlášť v nájemní smlouvě. Zároveň by mělo být i určeno, zdali se služby platí paušálně nebo ve výši skutečných nákladů. Toto vám pomůže předcházet případným sporům při vyúčtování. Do nájemného nezapomeňte započítat ani fond oprav, úhrady za správu domu, pojištění a platbu za opotřebení bytu. Samozřejmostí je i připočtení vaší odměny, neboli výnosu z pronájmu. Spočítejte si velmi dobře, aby byla cena férová pro obě strany. Podle občanského zákoníku může majitel zvýšit nájemci cenu maximálně o 20 % během tří let. To platí pro nájmy na dobu neurčitou. Pokud jste uzavřeli smlouvu na dobu určitou, můžete po uplynutí této doby nájemníkovi předložit novou smlouvu, kde již bude vyšší nájem.

    Foto: Freepik, zdroj: stalynajem, smartasset

  • Co vždy musí obsahovat nájemní smlouva. Na pár věcí se zapomíná

    Pokud se chystáte si pronajmout byt nebo naopak chcete váš byt začít pronajímat, je důležité, aby nájemní smlouva obsahovala všechny potřebné informace. Důkladná kontrola správnosti nájemní smlouvy vám ušetří v budoucnu mnohé komplikace a nepříjemnosti.

    Časté chyby v nájemních smlouvách

    Mezi nejčastější chyby v nájemních smlouvách patří chybně uvedené údaje o obou smluvních stranách, tedy o pronajímateli a nájemci. Často také chybí podpisy či datum a místo podpisu smlouvy. Není ani výjimkou, že smlouva je uzavřena na jinou nemovitost nebo že jsou součástí smlouvy ujednání, které jsou ve skutečnosti v rozporu se zákonem.

    Práva a povinnosti nájemců

    Právně nejsložitější, ale velmi důležitá, je pasáž, která shrnuje práva a povinnosti smluvních stran. Možná si myslíte, že jako pronajímatel můžete zcela rozhodovat o všem, co se tohoto bytu týká, ale není to pravda. Pokud si jako pronajímatel například nepřejete, aby si nájemce přivedl do pronajímaného bytu psa nebo si zde zřídil trvalé bydliště, nemáte na tento zákaz ze zákona právo.

    Foto: Freepik

    Co vše musí obsahovat platná nájemní smlouva

    Nájemní smlouva se vždy uzavírá písemnou formou a je v ní uvedeno jméno a příjmení, datum narození a adresa trvalého bydliště obou smluvních stran. Dále je potřeba do smlouvy zanést nemovitost (adresa, číslo listu vlastnictví, katastrální území a obec) a číslo bytové jednotky, která je předmětem nájemní smlouvy. Součástí nájemní smlouvy jsou i údaje o výši nájemného, způsobu jeho úhrady a výši kauce. Je také potřeba rozepsat zálohové poplatky za energie, internetové připojení a další služby.

    Pokud je smlouva uzavírána na dobu určitou, nezapomeňte toto časové období do smlouvy uvést, jinak bude automaticky uzavřena na dobu neurčitou. Nájemní smlouva by měla obsahovat i předávací protokol, ve kterém je uveden stav bytu, jeho vybavení, stav měřidel atd. Smlouvu následně nezapomeňte podepsat. Jedině podpisy obou smluvních stran zaručí, že smlouva bude platná v celém svém znění.

    Foto: Shutterstock, zdroj: Mesec, Podnikatel